Uusi vai vanha sijoitusasunto? Plussat ja miinukset

Kumpi on parempi sijoitusasunto, uusi vai vanha? Riippuu pitkälti sinusta, kiinnostuksen kohteistasi, arkisista aikatauluistasi ja elämäntyylistäsi. Sekä uusissa että vanhoissa sijoitusasunnoissa on paljon hyvää! Tässä artikkelissa tutkimme huolellisesti ja rehellisesti molempien asuntosijoitusstrategioiden plussia ja miinuksia. Siis uusi vai vanha sijoitusasunto? Lue ja päätä!

Vanha sijoitusasunto: Plussat

Esitelläänpä ensin vaikka vanhan sijoitusasunnon hyvät puolet.

Varsinkin paperilla vanhemman sijoitusasunnon voi saada omakseen edullisemmin kuin uudiskohteen. Perinteisesti on ajateltu, että juuri tämän takia vanhalla asunnolla olisi hyvä aloittaa asuntosijoittaminen.

Koska sijoitusasunnon hinta on todella merkittävä tekijä sen poikimalle vuokratuotolle, voi vanhasta sijoitusasunnosta saada myös parempaa vuokratuottoa vaivannäölleen kuin uudiskohteen helpommasta sijoituksesta. Jos vanha sijoitusasunto kiinnostaa, kannattaa katsella kohteita, joissa kalliit julkisivu- ja putkiremontit ovat jo takana päin.

Kolmas vanhan sijoitusasunnon hyvä puoli on se, että budjettitietoisesti remontoimalla siitä voi saada hyvän myyntivoiton – varsinkin, jos olet itse kätevä käsistäsi. Monet asuntosijoittajat remontoivat vanhoja sijoitusasuntoja vähän niin kuin harrastuksena, koska nauttivat omin käsin tekemisestä ja työpanoksensa tulosten näkemisestä.

Vanha sijoitusasunto: Miinukset

Entäpä vanhan sijoitusasunnon huonot puolet?

Vaikka pitäisitkin DYI- eli ite teen -hommista, merkittävin miinus vanhan asunnon kohdalla voi olla suurten, joskus yllättävienkin remonttien kustannukset – kaikkea kun ei voi tehdä itse, varsinkaan taloyhtiössä.

Kaukaa viisas asuntosijoittaja arvioikin isojen remonttien kustannukset mukaan asunnon myyntihintaan ja myös vuokratuottoon, jottei budjetti mene nurin remontin tullessa ajankohtaiseksi.

Vanhoihin taloyhtiöihin voi myös kätkeytyä suurempia riskejä. Entä jos talosta paljastuu vanha vesivahinko?

Vanhemman taloyhtiön kerhotiloissa voi vierähtää ilta jos toinenkin remonteista ja ilmenneistä pikku pulmista keskustellessa. Vuokranantajan on oltava myös tavoitettavissa ja valmis reagoimaan nopeasti, jos asunnossa vaikka jokin ikääntynyt kodinkone tekee tenän. Kiireiselle vanha sijoitusasunto ei siis välttämättä sovi.       

Neljäntenä vanhan sijoitusasunnon miinuspuolena voi hieman mausta riippuen pitää vanhanaikaista rakennustapaa. Vanhassa talossa voi olla tunnelmaa ja charmia, mutta toisaalta mitä vanhempi asunto, sitä varmemmin siitä löytyy erikoisia pohjaratkaisuja, käytäviä tai muita niin sanottuja hukkaneliöitä.

Ennen 2000-lukua myös keittiöt rakennettiin aina erikseen, oli kyseessä sitten 12 tai kahden neliön kokoinen keittotila. Varsinkaan minikokoinen keittokoppi ei välttämättä aina vastaa 2020-luvun vuokralaisten odotuksia.

Seinien läpi ja/tai asuntoja yhdistävien ilmastointihormien läpi voi vanhassa talossa naapurien elämänmeno joskus myös tulla vuokralaisellesi vähän liiankin tutuksi. Tämän jutun kirjoittaja esimerkiksi muutti kahdesta vanhasta kivitalosta aikoinaan pois osin siksi, että naapurien elämä oli vähän liian keskeisessä osassa arkea omassa pikku vuokrayksiössä. Kolmannessa kivitaloasunnossa – kaksiossa – taas ketjupolttavan naapurin tupakansavu leijui ilmastoinnin kautta mukavasti omaan makuuhuoneeseeni – jota ei voinut tuulettaa kuin keittiön kautta.

Tällaiset pienet häiriötekijät saattavat osaltaan vaikuttaa vanhan sijoitusasunnon vuokralaisten vaihtuvuuteen. Niistä kannattaa siis ilman muuta kysellä asunnon omistajalta ja vielä mieluummin naapureilta ennen kauppapaperien allekirjoittamista.

Millaiselle asuntosijoittajalle vanha sijoitusasunto sopii?

Vanha sijoitusasunto voi olla hauska projekti kätevälle remontoijalle, joka tykkää tehdä itse käsillään ja taitoakin löytyy. Vanhan sijoitusasunnon omistaja saisi mielellään olla myös joustava ja käytännön ratkaisuja mielellään etsivä asiakaspalvelijatyyppi, jolla on hiukan ylimääräistä aikaa iltaisin ja viikonloppuisin, ja jota ei häiritse vastailla vuokralaisen soittoihin silloin tällöin.

Uusi sijoitusasunto: Plussat

Entäpä sitten uudiskohde sijoitusasuntona?

Tästähän meillä täällä Lehdolla on enemmän kokemusta, joten pieni varoitus: Nyt tulee seikkaperäistä tekstiä!

Uusi sijoitusasunto on vanhaa kalliimpi paperilla, mutta todellisuudessa yhtiölainan ansiosta omaa rahaa tarvitaan uudiskohteeseen käsiksi pääsemiseksi yleensä vähemmän. Uudisasunnon yhtiölaina on verraten erittäin edullinen tapa ostaa sijoitusasunto viidestä syystä:
 

1. Yhtiölainan ehdot ovat usein henkilökohtaista sijoitusasuntolainaa paremmat, eli sen korko on pienempi ja koko lainaosuus nopeammin lyhennetty.
    
2. Kunhan asunnossasi on vuokralainen ja tuottolaskelmat tehty realistisesti, vuokralainen lyhentää lainaasi pois joka kuukausi.
    
3. Vuokralaisen maksamat hoitovastikkeet ja taloyhtiön tulouttamat rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia, ja tämän jälkeenkin ylimääräistä tuottoa pitäisi jäädä vaikka uudelleen sijoitettavaksi.
    
4. Yhtiölainan ensimmäiset vuodet ovat usein lyhennysvapaita, eli maksat silloin vain korkoa. Tämä tarkoittaa suurempaa tuottoa ensimmäisten vuosien vuokratuloista.
    
5. Verovähennysmahdollisuuksien takia verotettavaa tuloa ei välttämättä viivan alla vuoden lopussa näy ollenkaan. Tämä ei tarkoita, ettetkö olisi vaurastunut, vaan sitä, että saat pitää vuokrina perimäsi tuotot, kunnes myyt asunnon ja maksat siitä myyntivoittoveron.
    

Toinen tärkeä syy sille, miksi monet asuntosijoittajat ovat valinneet uudiskohteisiin sijoittamisen strategiakseen, on budjetoinnin ennakoitavuus sekä asuntosijoittamisen huolettomuus ja helppous.

Suuria remontteja ei ehkä tarvita vuosikymmeniin, eikä vuokralainenkaan normaalisti pirauttele hajonneista kodinkoneista, sälekaihtimista tai kiintokalusteista. Uudiskohde sijoitusasuntona ei siis yleensä vaadi yhtä paljon aikaa, vaivaa tai tavoitettavissa olemista kuin keskiverto vanhempi sijoitusasunto.

Yhtiölainan ja huolettomuuden lisäksi uudiskohteen etuihin kuuluvat modernin rakennustavan tarjoamat edut:
 

• Taloyhtiön parempi energiatehokkuus
• Tehokkaat pohjaratkaisut
• Vuokralaisia miellyttävä moderni tyyli
• Asuntojen parempi äänieristys
• Yksiötä isommissa asunnoissa useimmiten lasitetut parvekkeet
   

Ensimmäinen etu säästää lämmityslaskussa, neljä muuta lisäävät oikein mainostettuina asunnon kiinnostavuutta vuokramarkkinoilla, ja pääset todennäköisesti valitsemaan vuokralaisesi kypsempien ja maksukykyisempien ehdokkaiden joukosta. Tällaiset vuokralaiset pitävät yleensä myös mielellään hyvää huolta hyväkuntoisesta vuokra-asunnostaan.

Neljäs uudisasunnon puolesta puhuva tekijä on, että ne ovat pienitöisiä flippauskohteita. Uudisasuntojen flippaamisesta asuntosijoitusstrategiana kerromme erikseen tässä artikkelissa.
 

Uusi sijoitusasunto – Miinukset

Entä sitten uudiskohteen riskit asuntosijoittajalle?

Uudisasunnon korkeampi hankintahinta etenkin keskustakohteissa voi merkitä sitä, että uudelle asunnolle voi olla vaikea saada ihan samanlaista vuokratuottoa, kuin joillekin vanhoille asunnoille.

On tosin myös asuntosijoittajia, joiden mukaan uudisasunnon vuokratuotto voi olla parempikin kuin vanhan. Tämä kaikki riippuu asunnon hinnasta – uudisasunnosta ei missään nimessä kannata maksaa liikaa! Varsinkin kun laatua on tarjolla erittäinkin kohtuulliseen hintaan.

Toinen uudiskohteen miinuspuoli on se, että vuokratulot alkavat kilistä kassaan vasta, kun kohde on valmis ja vuokralainen pääsee muuttamaan sisään. Parhaat sijoitusasunnot myydään useimmiten jo ennen niiden tuloa julkiseen myyntiin (esim. Lehdon Sisäpiirissä), eli useita kuukausia kohteen valmistumisesta.

Vuokratuottoa saa siis uudiskohteissa yleensä odotella, kun taas vanha sijoitusasunto voi alkaa tuottaa heti tai viimeistään sitten, kun sen on remontoinut vuokrauskuntoon. Tämä viive on tärkeä ottaa budjetin laadinnassa huomioon.

Minkälaiselle asuntosijoittajalle uusi sijoitusasunto sopii?

Uudisasunto sopii omaa aikaa arvostavalle asuntosijoittajalle, joka ei mielellään vietä iltojaan tai viikonloppujaan sijoitusasuntoansa koskevilla asioilla. Jos asuntosijoittaminen kiinnostaa mutta et halua sen vievän tilaa vapaa-ajalta tai perhe-elämältä, uudiskohde voi olla sinulle mieluisampi sijoitusasunto.

Uusi vai vanha sijoitusasunto? Kohtuuhintaiset uudiskohteet löydät täältä

Jos olet päättänyt, että uudiskohde sijoitusasuntona sopii elämäntyyliisi paremmin, tai haluat tutustua ensin molempiin vaihtoehtoihin paremmin, aloita Lehdon sijoitusasuntolistauksesta. Ota yhteyttä asuntotiimiimme ja laskemme sinulle valmiiksi arvion sinua kiinnostavan asunnon tuottoprosentista!

Lue lisää:

Sijoitusasunnon tuotto

Sijoitusasunnon verotus ja verovähennykset

Asuntosijoittaja Timo kertoo, miksi sijoittaa mieluummin uusiin kuin vanhoihin asuntoihin