Velkavipu asuntosijoittamisessa

Velkavipu on asuntosijoittamisessa suosittu tapa kasvattaa oman sijoituksen tuottoa. Mutta mitä velkavipu oikein tarkoittaa ja milloin vivuttaminen kannattaa? Entä mitä riskejä velkavipuun asuntosijoittamisessa liittyy – ja onko näiltä riskeiltä mahdollista suojautua?

Velkavipu asuntosijoittamisessa voi mahdollistaa moninkertaiset tuotot

Velkavipu asuntosijoittamisessa tarkoittaa pähkinäkuoressa mahdollisimman suuren tuoton tavoittelemista omalle pääomalle lainarahan avulla.

Oma pääoma on se osa asunnon hinnasta, jonka katat itse esimerkiksi säästöillä. Normaalisti omaa pääomaa tarvitaan asuntokaupoilla noin 20—30 prosenttia asunnon hinnasta, sillä pankit hyväksyvät asunnon itsensä sijoitusasuntolainan vakuudeksi yleensä noin 70—80 prosentin arvosta.

Useita sijoitusasuntoja omistavat asuntosijoittajat käyttävät velkavipua asuntosijoittamisen välineenä, koska sen avulla voi parhaimmassa tapauksessa moninkertaistaa oman pääoman tuoton. Kun asuntoja on useita, voi niitä käyttää vakuuksina, eikä silloin tarvitse välttämättä käyttää omaa rahaa ollenkaan lainan saamiseksi.

Hyvä sijoitusasunto tuottaa noin 4—6 prosenttia ylimääräistä omistajalleen, mikä on oikein mukavasti sivutoimiselle tai harrastelija-asuntosijoittajalle. Kunnianhimoisemmille asuntosijoittajille se ei kuitenkaan välttämättä riitä, vaan he haluavat usein moninkertaistaa oman pääomansa tuoton velkavivun avulla.

Miten velkavipu toimii asuntosijoittajan välineenä?

Velkavipu toimii asuntosijoittamisessa siten, että sijoitusasuntoa varten otettu lainaraha tuottaa enemmän, kuin mitkä lainan kustannukset ovat.

Tuottoa tulee toisin sanoen paitsi itse asunnosta, myös sitä varten otetusta lainasta – kunhan asunto tuottaa koko ajan enemmän kuin kustantaa. Tämän ylimääräisen tuoton voit halutessasi sijoittaa seuraavan sijoitusasunnon hankintaan.

Milloin velkavivun käyttö kannattaa?

Yksinkertaistettuna velkavivun käyttö kannattaa silloin, kun velan tuotto on korkeampi kuin sen korko. Mitä pidempi laina-aika, sitä suuremman tuoton velkavipu mahdollistaa.

Toisaalta korkojen kehitystä on pidemmällä aikavälillä mahdoton ennustaa, joten pidempään laina-aikaan sisältyy lyhyttä suurempi riski. Entä jos korot nousevatkin puolessa välissä lainan maksu-urakkaa?

Velkavipu asuntosijoittamisessa sisältää aina riskin

Lainarahalla tuoton tavoitteluun sisältyy ilman muuta myös riskejä, joista on tärkeä olla tietoinen ennen velkavivun kokeilemista.

Suurin riski on, että sijoitusasuntolainan korko nousee ja/tai asunnon tuotto laskee niin, että sijoitusasuntolainan ja yhtiölainan kulut ovat korkeammat kuin sijoituksen tuotot. Tällöin vipu toimii väärin päin, ja sijoitus muuttuu miinusmerkkiseksi.

Etenkin jos maksat sijoitusasuntoasi pitkään, on lainaa ottaessa vaikea ennustaa, miten korot muuttuvat tulevina vuosina tai vuosikymmeninä. Ihanteellisessa tilanteessa vuokralainen maksaa sijoitusasuntolainaasi pois säännöllisesti, mutta jos asunto jää tyhjilleen tai et saa siitä kohonneiden lainakorkojen kattamiseen tarvitsemaasi korkeampaa vuokraa, on lainakulut katettava omista varoista.

Velkavivun riskeiltä suojautuminen alkaa laskutoimituksilla

Velkavivun riskeiltä voi pyrkiä suojautumaan tekemällä sopuhintaiset asuntokaupat sijainnilla, jonka tulevaisuuden näkymät vuokramarkkinoilla ovat valoisat.

Sijoitusasunnosta ei kannata maksaa liikaa, sillä mitä edullisemmin asunnon saa ostettua, sitä suurempi vuokratuotto – ja joustovaraa jää myös mahdolliselle korkojen nousulle.

Sijoitusasuntoa ostettaessa velkavivun avulla on pidettävä pää kylmänä ja matemaatikon ote asiaan. Laske useampaan kertaan, että sijoitusasunnostasi vuodessa saamasi vuokra varmasti kattaa ainakin seuraavat:

• Vuoden lainanlyhennykset
• Vuoden vastikkeet
• Vuoden vuokranantajan vakuutuksen (mikäli otat sellaisen – vakuutuksen voi kyllä vähentää verotuksessa)

Uudisasunnoissa seinien maalausta suurempia remonttikuluja ei tarvinne laskea mukaan yhtälöön, jollei laina-aika ole 10 vuotta pidempi. Kodinkoneita voit joutua vaihtamaan aiemmin.

Sijoitusasunnon kulut kuten hoitovastikkeet, tuloutettu yhtiövastike, vesimaksut, vakuutusmaksut ja sijoitusasunnon lainan korot ovat vähennettävissä verotuksessa.

Kiinnostavan asunnon löydettyäsi kokeile näillä luvuilla miten käy, jos asunnossasi on vaikka yksi tai kaksi tyhjää kuukautta vuodessa ja lainan korot nousevat 2 prosentista vaikka 3,5 prosenttiin. Pysyykö tuotto vielä plussalla? Entä, jos korot nousevat esimerkiksi 5 prosenttiin? Tai vaikka 6 prosenttiin?

Korkojen nousulta suojautuminen pankissa tai omilla säästöillä

Jos tuottoisan sijoitusasunnon laskelmat näyttävät näin matalien korkojen aikana erinomaisilta, mutta korkotason mahdollisesti noustessa tuottolaskelmat ovat hiukan kiikun kaakun, ei hyvää sijoitusasuntoa tarvitse välttämättä tästä syystä päästää käsistä.

Pankit tarjoavat asuntolainan ottajille erilaisia maksullisia tapoja suojautua korkojen yllättävältä nousulta. Sijoitusasuntolainan korkokatto pitää lainan koron alle sovitun prosentin riippumatta siitä, kuinka korkealle korot ympärillä nousevat. Kiinteä korko taas pysyy samana koko laina-ajan.

Korkosuojausta ei tarvitse ottaa koko lainalle, vaan vaikka osalle siitä. Jonkinlaista suojausta kannattaa harkita etenkin silloin, jos sijoitusasuntolainoja on maksettavana useampia.

Vaihtoehto pankkien maksullisille palveluille on omatoiminen säästäminen pahan päivän varalle. Puskurin säästäminen onkin suosittua asuntosijoittajien keskuudessa, sillä se ei syö asuntosijoituksen tuottoa, toisin kuin maksullinen sijoitusasuntolainan korkosuoja.

Lopuksi: Väännä velkavipua mieluummin maltilla

Tärkein tapa suojata velkavivulla ostettua sijoitustasi on käyttää velkavipua maltilla. Yleinen nyrkkisääntö asuntosijoittajakonkarien keskuudessa on, että asuntosalkusta korkeintaan puolet saisi olla velkarahalla rahoitettu.

Varovaisempi velkavipu asuntosijoittamisessa mahdollistaa pienemmän tuoton, mutta jos korot vuosien mittaan yllättäen nousevatkin, voivat omat säästöt nousta arvoon arvaamattomaan. Ja jos niitä ei tarvitakaan, voi säästöt sijoittaa vaikka uuteen tuottoisaan sijoitusasuntoon!
 

Lue lisää:

Sijoitusasunnon tuotto

Sijoitusasuntolaina

Sijoitusasunnon verotus ja verovähennykset