Asuntosijoittajakyselyn tulokset julki osa 2/2: asuntosijoittamisen hyödyt ja haitat
21.08.2019 Tutkimukset, Sijoitusasunto, Sisäpiiri Henri Blomster, SalkunRakentaja.fiAsuntosijoittajile tehty kyselytutkimus paljastaa, että asuntosijoittajat suhteuttavat asuntosijoittamisen edut ja haitat osakesijoittamiseen.
SalkunRakentaja toteutti yhteistyössä Lehdon kanssa asuntosijoittajille ja asuntosijoittamisesta kiinnostuneille suunnatun kyselytutkimuksen, jossa kartoitettiin asuntosijoittamisen trendejä, sijoittajien tunnelmia ja pullonkauloja.
Käytännössä kyselytutkimus tehtiin osalle Lehdon Sisäpiiriä. Lehdon Sisäpiiri on sähköpostilista, jonka jäsenet saavat erikoistarjouksia, kutsuja mielenkiintoisiin tapahtumiin sekä tietoa Lehdon rakentamista uusista kohteista muutamaa viikkoa ennen ennakkomarkkinoinnin aloitusta.
Sähköpostilistaa markkinoidaan mahdollisuudella päästä mielenkiintoisimpiin uudiskohteisiin kiinni ennen muita halukkaita. Kyseessä ei siis ole mikään stratifioitu otanta, vaan valikoitu joukko sijoittajia, joilla on ainakin jonkinasteinen kiinnostus sijoittaa rakenteilla oleviin asuntoihin.
Kysely sisälsi sekä monivalintakysymyksiä, että avoimia vastauksia ja ymmärrystä pyrittiin lisäämään myös suorilla haastatteluilla. Tämä artikkeli ei kuitenkaan keskity yksittäisiin henkilöihin, vaan on jälkimmäinen kahdesta kyselytutkimuksen tuloksia yhteen summaavasta artikkelista. Tämä jälkimmäinen osa keskittyy asuntosijoittamiseen omaisuusluokkana ja siihen, miten sijoittajat kokevat asuntosijoittamisen hyödyt ja haitat.
Asuntosijoittamista verrataan osakesijoittamiseen
Vastaajien keskuudessa suurin omaisuusluokkien kahtiajako tapahtui osakkeiden ja asuntojen välillä. Muut omaisuusluokat, kuten metsä ja korkotuotteet, eivät olleet läheskään yhtä tärkeässä roolissa.
Kyselyyn vastanneet sijoittajat kokivat riskin eri tavoin. Toinen puoli kokee asuntosijoittamisen osana laajempaa kokonaisuutta, kun taas toinen puoli mieltää asuntosijoittamisen erilliseksi yksikökseen.
Vastauksista käy myös ilmi, että esimerkiksi mahdollisuus saada hankala vuokralainen mielletään riskiksi. Toisaalta asuntosijoittaminen koetaan ymmärrettävänä ja vakaana sijoitusmuotona, joka mahdollistaa riskinhallinnan myös omaisuuslajihajautuksen kautta.
Useampi sijoittaja nosti suorissa haastatteluissa oma-aloitteisesti esiin sen, etteivät koe suurien yhtiölainojen olevan merkittävä riski, etenkin silloin kun sijoitusasunto sijaitsee keskeisellä paikalla. Korkiamäki (2018) on kandidaatintutkielmassaan päätynyt johtopäätökseen siitä, että asuntosijoittajat tunnistavat riskit ja pyrkivät hallinnoimaan niitä sijainnin ja puskurirahaston keinoin.
Asuntosijoittaminen on helposti ymmärrettävä sijoitusmuoto, jossa markkina on mahdollista voittaa
Sijoittajilta kysyttiin avoimella kysymyksellä itselleen tärkeimmistä asuntosijoittamisen hyödyistä muihin sijoitusmuotoihin verrattuna.
Osa sijoittajista korosti asuntosijoittamisen mahdollistamaa omaisuuslajihajautusta. Toiset sijoittajat eivät halunneet lainkaan kantaa osakemarkkinoiden riskiä, vaan pitävät säästönsä ennemmin kiinteässä muodossa.
”Perinteisessä osakesijoittamisessa saattaa sijoitus muuttua pahimmassa tapauksessa arvottomaksi. Asuntosijoituksissa hinnat saattavat nousun ohella myös laskea, mutta jokaisen laskukauden jälkeen nousukaudella aina noustaan entisiä hintoja korkeammalle. Laskukauden aikana tuottoa tulee kuitenkin vuokrista”, mies, 40-59 vuotta.
Useampikin vastaaja koki asuntosijoittamisen olevan heille itselleen osakesijoittamista helpompaa. Monet pitivät osakeindeksin voittamista liian vaikeana, mutta korostivat että asuntosijoittamisen kohdalla markkina on mahdollista voittaa.
”Tietämykseni ei riitä esimerkiksi osakesijoittamiseen. Myös verkostot ovat paremmalla tolalla asuntosijoittamisen suhteen”, mies, 25-39 vuotta.
”Hallitsen asuntosijoittamisen, en muita sijoitusmuotoja”, nainen, 40-59 vuotta.
”Pörssissä on vaikea voittaa markkinaa. Asuntosijoittamisessa on kuitenkin mahdollista voittaa markkinatuotto ja hyvien vakuusarvojen takia voi käyttää suurta velkavipua ja silloin omalle pääomalle saa varsin hyvän tuoton. Asuntosijoittamisessa tuotto tippuu tilille joka kuukausi, mahdollinen arvonnousu tulee sitten plussana päälle. Haittapuolia on selkeästi työläämpi sijoitusmuoto, vuokralaisriski, korkoriski”, mies, 25-39 vuotta.
Kyselyyn vastanneet asuntosijoittajat ovat oikeassa: Osakesijoittamisen riskejä ei ymmärretä Suomessa kovinkaan hyvin
Vuonna 2015 suomessa oli 700 934 suomalaista osakkeenomistajaa (Keloharju ja Lehtinen 2015). Pellervon taloustutkimuksen verohallinnolta saamien tietojen mukaan samana vuonna 306 904 yksityishenkilöä sai vuokratuloa. Näin tarkasteltuna osakesijoittaminen on asuntosijoittamista yleisempää.
Tästä huolimatta on mahdollista esittää argumentti myös sen puolesta, että asuntosijoittaminen on suositumpi sijoittamisen muoto. Tyypillinen suomalainen osakesalkku on kooltaan ainoastaan 4200 euroa, eikä sillä summalla vielä sijoitusasuntoja ostella. Vähintään 12 200 euron osakesalkkuja on noin 210 000 suomalaisella. Tässä sijoittamisen kokoluokassa asuntosijoittajia on siis selkeästi enemmän.
Isojen lukujen valossa on mielenkiintoista, että useat kyselytutkimukseen vastanneet kertoivat sijoittavansa asuntoihin siksi, etteivät ymmärrä osakesijoittamista tarpeeksi hyvin. Asuntosijoittamisessa hajauttaminen useaan asuntoon vaatii isompaa pääomaa. Toisaalta se ei ole välttämätöntä, koska yksikin sijoitusasunto tuo hyvinkin vakaata ja tasaista tuottoa.
Osakesijoittamisessa asiat ovat toisin. Hajauttaminen ei vaadi suurta pääomaa ja toisaalta se on aivan keskeinen toimenpide riskin hallitsemiseksi. Tästä syystä Keloharjun tutkimus on karua luettavaa.
Suomalaisista osakesijoittajista jopa 45,6 prosenttia omistaa ainoastaan yhden yrityksen osaketta ja 16 prosenttia kahden. Vähintään viittä eri osaketta omistaa ainoastaan 23 prosenttia ja vähintään 10 osakkeen hajautuksella toimii ainoastaan 8,7 prosenttia suomalaisista osakkeenomistajista.
Isossa kuvassa Suomen kansa ei siis selvästikään ymmärrä osakesijoittamista ja siihen liittyviä riskejä tarpeeksi hyvin.
Toinen selitys alhaiselle hajautukselle on, että sijoittaminen ei tosiasiallisesti kiinnosta, vaan osakkeita omistetaan ikään kuin vedonlyönnin välineinä. Yleisesti ottaen rahapelit ovat sijoittamista suositumpia suomalaisten keskuudessa.
Keskimäärin suomalaiset pistävät Veikkauksen rahapeleihin 570 euroa vuodessa eli yli kymmenkertaisen määrän kuin osakkeisiin ja rahastoihin.
Asuntosijoittaminen on vakaa sijoitusmuoto, jossa voi omilla toimillaan vaikuttaa saamiinsa tuottoihin
Kyselyyn vastanneet sijoittajat vaikuttavat arvostavan sitä, että voivat omilla toimillaan vaikuttaa sijoitustensa arvoon ja tuottoihin.
”Voin itse vaikuttaa sijoitusteni arvoon”, nainen, 40-59 vuotta.
”Saa hallinnoida omaa omaisuutta”, mies 40-59 vuotta.
”Mahdollisuus omalla aktiivisuudella mm. remontoimalla lisätä asunnon arvoa”, mies, 25-39 vuotta.
Suurin osa vastauksista liittyi tavalla tai toisella asuntosijoittamisen vakauteen ja tasaiseen sekä ennakoitavaan tuottoon. Tätä arvostettiin joko suoraan, tai velkavivun käytön kautta.
”Asunnon arvon säilyminen”, nainen, 60 vuotta tai vanhempi.
”Velkavivun käyttö turvallisempaa kuin osakkeissa”, mies, 40-59 vuotta.
”Tasainen tuotto, veroetu uudiskohteissa, mahdollisuus velkavivun käyttöön”, mies, 40-59 vuotta.
Jotkut pitivät asuntosijoittamisen merkittävimpänä etuna sitä, että se on mukavaa ja antaa mahdollisuuden kehittää itseään.
”Hauskaa puuhaa”, nainen 25-39 vuotta.
”Tasainen kassavirta, ihmisläheistä, jatkuva oppiminen”, nainen 40-59 vuotta
”Pidän työskentelystä ihmisten kanssa ja olen tähän mennessä hoitanut myös itse asuntojen vuokrauksen”, mies 40-59 vuotta.
Useampikin avoin vastaus toi esiin asuntosijoittamisen veroedut.
Yleisimmät asuntosijoittamisen haitat liittyvät vuokralaisiin
Sijoittajilta kysyttiin avoimella kysymyksellä asuntosijoittamiseen liittyvistä haitoista.
Sijoittajien vastauksista nousi esiin seuraavia asioita: hankalat vuokralaiset, asuntojen tyhjät kuukaudet, kohteiden saatavuus, omistajan vastuut, suhdannemuutokset, likviditeetin puute, verotuksen muutokset, asuntojen hallinnointiin käytetty aika ja työmäärä, rahoituksen saaminen, pääoman sitoutuminen ja pääoman tarve, sekä se että asuntoja pitäisi olla enemmän riskitason laskemiseksi.
Suurin osa listatuista haitoista liittyi jotenkin vuokralaisiin, oli sitten kyseessä ongelmavuokralaiset suoraan, vuokralaisriski, vuokralaisiin liittyvä vaiva, vuokralaisten hankkimisen työläys tai tyhjät kuukaudet. Samaan aikaan on hyvä muistaa, ettei vuokralaisen saamista itsessään pidetty ongelmana. Vuokraamista ei mielletä haastavaksi prosessiksi edes ennen ensimmäisen sijoitusasunnon ostamista, ja useampikin vastaaja koki vuokrattavuuden olleen odotuksiaan parempi.
Toisen haitta on toisen hyöty
Yksi mielenkiintoinen havainto on, että osa sijoittajien listaamista asuntosijoittamisen haitoista nousee esiin myös hyötyjen puolella. Asuntosijoittaminen on vakaa sijoitusmuoto, mutta haittana nähdään omaisuuden realisoinnin hitaus.
Useat sijoittajat kokevat positiivisena sen, että sijoitustuottoihin pääsee vaikuttamaan konkreettisesti itse omilla toimillaan. Sama asia nähdään kuitenkin myös haittana. Toisille ihmisläheisyys näyttäytyy etuna, toisille ei.
”Fyysinen läsnäolo vuokranantajana”, nainen, 25-39 vuotta.
”Vuokrausjumppa, remontointi”, mies, 40-59 vuotta.
”Hallinnointiin käytettävä aika”, mies, 25-39 vuotta.
Veroedutkin voi nähdä haittana, koska niihin sisältyy poliittinen riski etujen poistumisesta.
Sekin on mielenkiintoinen havainto, että useampikin vastaaja koki, että haittoja ei ole tai että haitat ovat samat muissakin omaisuusluokissa.
Tämä artikkeli on osa SalkunRakentajan ja Lehdon yhteistyönä toteuttamaa artikkelisarjaa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille ja olemassa oleville asuntosijoittajille, jossa selvitämme asuntosijoittamisen tämän hetken trendejä, sijoittajien tunnelmia, sekä tärkeimpiä asuntosijoittamisen pullonkauloja, jotka estävät sijoittajia etenemässä sijoittamisessa. Lehdon Sisäpiiri on Lehdon kumppaneiden sähköpostilista, johon liittymällä voi saada tietoja uusista kohteista viikkoa paria ennen julkista ennakkomarkkinoinnin aloitusta.
Keskustele aiheesta