ЗАЩИТА ПОКУПАТЕЛЯ
Защита прав покупателя строящегося жилья
Так называемая "система RS", существующая в Финляндии, представляет собой систему, защищающую права покупателей нового жилья в период строительства, являясь частью Закона о сделках с жильем.
Объект строительства RS- является жилищной компанией, защищенной на этапе строительства в соответствие с законом о сделках с жильем. Если дома не имеют защиты RS, то они должны быть приняты строительной инспекцией (построены), прежде чем квартиры в них могут быть выставлены на продажу.
Покупатель защищен на этапе строительства от неплатежеспособности учреждающего акционера жилищной компании (на практике, чаще всего, это строительная компания) и от увеличения (сверх предусмотренного договором) обязательств, которые передаются покупателю от жилищной компании.
Учреждающий акционер (учредитель) жилищной компании должен обеспечить, чтобы документы жилищной компании и строительного проекта, такие как гарантийные сертификаты, финансовые планы, информация об объекте, разрешение на строительство и контрактные документы, были доставлены в доверенный банк (так называемый RS-банк) или Региональное государственное административное агентство.
Доверенный банк должен обеспечить выпуск сертификатов акций в типографии, специально одобренной для печати сертификатов акций жилищных компании, и также должен обеспечить их хранение.
Учредитель жилищной компании, также и покупатель акций жилищной компании должны уведомлять доверенный банк (RS банк) о любых передачах акций или оформлений залоговых обязательств. Права на залог или права на использование акций следующие из передачи таковых, появляются после того, как информация о залоговом обязательстве или передаче акций будет передана доверенному банку, хранящему документы. Доверенный банк должен зарегистрировать заявленные ему залоги или передачи акций.
Для обеспечения безопасности финансового положения жилищной компании учредители должны разработать финансовый план, в соответствии с которым, в ряду других вещей, в частности, указывается максимальное количество залоговых обязательств, разрешенных для данного объекта. Бюджет может быть превышен только из-за роста расходов на строительство в результате каких-либо чрезвычайных обстоятельств.
В соответствие с законом о сделках с квартирами, учреждающий акционер должен оформить гарантийные обязательства в пользу жилищной компании и покупателей акций.
Продаваемые учреждающим акционером акции жилищной компании не могут быть объектом взыскания по долгам учреждающего акционера, даже при наличия действующего решения о взыскании долгов учредителя через удержание прав собственности.
Долг, связанный со сделкой с акциями, не может быть взыскан в рамках взыскания долгов учреждающего акционера, в той части, в которой жилищная компания имеет задолженность к получению от учреждающего акционера, как указано в Законе о компаниях.
Если активы учреждающего акционера жилищной компании подлежат взысканию по долгам, конкурсный управляющий должен уведомить акционеров, будет ли конкурсный управляющий брать на себя обязательства по договорам купли-продажи акций, которые еще не исполнены, учреждающим акционером. В случае, когда конкурсный управляющий не берет на себя обязательств по договорам купли-продажи, каждый покупатель акций имеет право расторгнуть сделку.
Покупатели акций, которые не расторгают свои сделки, получают немедленно право голоса в жилищном акционерном обществе, на основе акций, находящихся в собственности.
На RS-объектах, на период строительства, покупатели имеют возможность назначить своего представителя для контроля строительных работ, а также аудитора.
Банкротство Строительной Компании
- Рассмотрим несколько ситуаций:
Семья А купила квартиру, объект защищен системой RS. Строительная компания столкнулась с финансовыми трудностями, что, в конечном итоге, привело к банкротству. Строительство было завершено только наполовину, и А, естественно, уже оплатила половину цены квартиры. Как поможет система RS в этой ситуации?
Параграф 2 Закона Финляндии о сделках с жильем, разработан с учетом возможности защиты покупателя в вышеописанных ситуациях.
Существует три вида защиты:
Запрещение платежей авансом, т.е. платежи в процессе строительства могут производиться только в том темпе, в котором идет возведение здания. Таким образом, покупателям не приходится платить более, чем за то, что уже построено.
Банковский счет сделки/покупки (Эскороу)-cчет, который должен использоваться для перевода частями всей суммы покупки квартиры/акций. RS-банк обязан следить за тем, чтобы средства на счете не использовались для целей, выходящих за рамки проекта.
Гарантийное обеспечение на время строительства должно составлять не менее 10% от общей суммы цены продажи всех квартир. При расчете обеспечения принимается в расчет сумма, соответствующая 70% полной цены квартир. Гарантийное обнспечение должно быть получено до момента, когда квартиры/акции начинают предлагаться для продажи.
Если семья A приобрела акции жилищной компании (квартиру) за 100 000,00 евро, что на 70% финансируется за счет кредита жилищной компании (70 000,00 евро). Степень готовности здания составляет 50%, а застройщик подает заявление о банкротстве.
Семья A, таким образом, выплатила 15 000,00 евро от цены своей квартиры на эскроу счет RS-объекта, что означает, что 15 000,00 евро (50%) от цены сделки еще не оплачены и остаток кредита жилищной компании, в размере 35 000,00 евро, еще не использован. Строительство стараются закончить на эти средства (15,000.00 евро и 35,000.00), используя дополнительно гарантийное обеспечение, EUR 7,000.00 (10%) за квартиру. Это оптимальная ситуация, так как обычно компания подает заявление о банкротстве, когда расчеты не удались, и бюджет был превышен.
- Следующая ситуация, когда выявлены строительные ошибки, а строительная компания подает является банкротом.
Семья B купила квартиру, RS-объект. После переезда были незначительные разочарования в качестве конструкции: плинтусы были изогнуты, паркетный пол был неравномерным и т.д. Как поможет RS в такой ситуации?
- Основным преимуществом RS-системы в данной ситуации является то, что на этом этапе, гарантийное обеспечение, покрывающее пост-строительный период и несостоятельность, т.е. 10-летняя гарантийное обеспечение, оформлены.
В таком случае, если, учреждающий акционер (строительная компания) отказывается платить за исправление вышеупомянутых дефектов из-за неплатежеспособности, банкротства или по другой причине, дефекты могут быть устранены, в итоге, за счет вышеуказанных гарантийных средств.
Однако, следует отметить, что вышеуказанные гарантии по несостоятельности, могут быть использованы только для покрытия затрат по исправлению таких дефектов, которые были выявлены после годового осмотра квартиры и которые не могли быть обнаружены в ходе этого осмотра.