Kevät kukkii, ampiaiset pörräävät ja verottaja odottaa postia asuntosijoittajalta - Vinkit asuntosijoittajan veroilmoituksen tekoon!

24.04.2020 Sijoitusasunto, Verotus, Vinkit Samuel Latvanen

Keväisin on yksityishenkilöiden vuosittaisen veroilmoituksen aika. Veroilmoituksen oikeanlainen täyttäminen ja kaikkien tekijöiden huomioon ottaminen on tärkeää. Kun veroilmoitus täytetään hyvin, asuntosijoittaja voi saada selkeitä säästöjä. Mikäli taas veroilmoitusta ei osata täyttää oikein, voi asuntosijoittaja joutua maksamaan veroja enemmän kuin tarpeen.

Hankintamenojen vähennykset

Asuntosijoittaja voi vähentää suurimman osan vuokraustoimintaan kohdistuvista kuluista verotuksessaan tulonhankkimiskuluina. Verottaja laskee kuitenkin muutamia kuluja hankintamenoksi.

Hankintamenolla tarkoitetaan asunnon ostohintaa, johon lisätään hankintamenoksi laskettavat kulut. Hankintameno tulee oleelliseksi asunnon mahdollisessa myyntitilanteessa, kun lasketaan luovutusvoiton määrää. Hankintamenoja ovat ostohinnan lisäksi muun muassa varainsiirtovero ja asunnon remontilla toteutettava perusparannus.

Remontista koituu sijoittajalle paljon kuluja. Verottajan näkemyksen mukaan heti asunnon oston jälkeen toteutettu remontti on perusparannusmeno ja näin ollen lisätään asunnon hankintamenoon, sillä asunto ei ole vielä tulonhankkimiskäytössä. Remontti lasketaan vuosikorjauskuluksi, jos asunto vuokrataan ennen remonttia. Tässä tapauksessa remontti on tulonhankkimismenoa.

Hyödynnä vuosikorjauskulua

Varsinkin pitkäaikaiselle sijoittajalle on järkevämpää hyödyntää vuosikorjauskulua, jolloin remontin kustannukset voidaan vähentää vuokratuotosta. Vuokranantajan ei siis ole verotuksellisesti järkevää remontoida asuntoa ennen vuokrausta, ellei se ole aivan pakollista. Kannattaa huomioida, että kaikki remontit eivät ole vuosikorjauskuluja. Remontti voi olla myös perusparannusta.

Vuosikorjauksella remontoitava kohde palautetaan alkuperäiseen tasoonsa, kun taas perusparannuksella nostetaan kohteen perustasoa. Perusparannus voi olla esimerkiksi saunan rakentaminen huoneistoon. Pääasiassa suurin osa vuokranantajan toteuttamista remonteista lasketaan vuosikorjauskuluiksi. Jos asuntoon tehdään perusparannus remonttia sinä aikana, kun asunto on tulonhankkimiskäytössä, saa perusparannuksen vähentää kymmenen vuoden aikana tasapoistoina. Toinen vaihtoehto on tehdä perusparannuksesta lisäys hankintamenoon.

Hoitovastike vähennetään kokonaisuudessaan

Asuntosijoitustoiminnan yleisin vähennettävä kulu on hoitovastike, mikä voidaan vähentää kokonaisuudessaan vuokratulosta. Vuokratulosta voi vähentää myös mahdollisen sähkö-, vesi- ja muut mahdolliset maksut, jos ne sisältyvät vuokraan ja vuokranantaja on ne itse kuluna maksanut.

Toiseksi yleisin vähennettävä kulu on rahoitusvastike. Rahoitusvastike on lainaosuutta, jota taloyhtiön osakas maksaa taloyhtiölle suhteessa omaan lainaosuutensa määrään. Taloyhtiö on voinut ottaa lainaa esimerkiksi rakennusvaiheessa. Se, miten taloyhtiö käsittelee lainaa omassa kirjanpidossaan, on tärkeää sijoittajalle. Mikäli taloyhtiö tulouttaa yhtiölainan, on se vähennyskelpoista. Mikäli taloyhtiö rahastoi lainaosuudet, niitä ei voida vähentää. Käsittelytavan voi selvittää isännöitsijältä ja siihen voi vaikuttaa yhtiökokouksessa.

Asuntosijoittaja hyötyy tuloutettavasta yhtiölainasta

Mikäli asunto ostetaan uutena ja siihen kohdistuu suuri summa tuloutettavaa yhtiölainaa, asuntosijoittaja hyötyy tästä. Nimittäin myös lainan lyhennysosa on verovähennyskelpoinen. Tätä voidaan verrata osakesäästötiliin, jossa omaisuus pääsee kertymään nopeammin ilman, että verottaja haukkaa palan jokaisesta osingosta.

Milloin valtio saa tästä omansa? Silloin, kun asunto myydään tai siirtyy perillisille. Yhtiölainan lyhennyttyä hankintahinta on edelleen pieni ja myyntihinta iso, jolloin luovutusvoittoa on paljon. Myös asuntosijoittaja voi välttyä luovutusvoittoverolta asuttamalla asuntoa omasta-, puolison- tai lapsen toimesta asunnon omistusaikana yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan.

Kirjaa tulot ja menot ylös

Vuokraustoimintaan liittyvien tulojen ja menojen kirjaaminen ylös on järkevää. Tähän ovat hyviä työkaluja esimerkiksi Excel, asuntokohtainen kansio tai vaikkapa pilvipalvelu, johon saa kuitit kätevästi puhelimella talteen.

Jos asuntoja on useampia, eikä asuntosijoittaja pidä yllä järjestystä tiedoista, voi keväinen urakka tuntua mahdottoman suurelta. Myös olennaisia vähennyksiä voi jäädä tekemättä epäjärjestyksen takia.

Yleisimpiä tulonhankkimiskuluja ovat esimerkiksi vuokraustoimintaan kohdistuneet matkakulut, kuten remonttitarvikkeiden hakeminen, asunnon välitys, asunnon tarkastus jne. Kaikki vuokraustoimintaan kohdistuvat matkat ovat vähennettävissä. Kannattaa kuitenkin muistaa, että verottajan pyytäessä, ne tulee voida todentaa.

Mitä muuta voidaan vähentää? Välittäjän kulut, markkinointikulut sekä asiakirjakulut ovat myös vähennyksiä, joita syntyy lähes vuosittain. Tuloista voi tehdä myös työhuonevähennyksen, jos toimintaa pyöritetään todistettavasti työhuoneesta käsin. Myös kaikki alaan liittyvät kurssit ja oppimateriaalit ovat myös vähennettävissä.

Verottaja ei ole virheetön

Verottaja ja pankki tekevät virheitä. Tämän vuoksi on syytä tarkistaa veroilmoituksesta lainojen käyttötarkoitukset. Varsinkin uusien lainojen käyttötarkoitukset voivat olla vääriä, jolloin oikeutettuja korkovähennyksiä ei voida saada. Tulonhankkimiseen kohdistettujen pankkilainojen korot ovat nimittäin kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia.

Veroilmoituksesta kannattaa siis tarkistaa, että tulonhankkimiseen kohdistuvien lainojen kohdalla lukee käyttötarkoituksena tulonhankkimislaina.