Rakenteilla olevan asunnon kautta nopeisiin tuottoihin

31.07.2019 Tutkimukset, Sijoitusasunto, Uudiskohteet, Asunnon ostaminen, Haastattelut Henri Blomster, SalkunRakentaja.fi

Rakenteilla olevan asunnon ostaminen voi tuntua riskialttiilta vaihtoehdolta. Rakenteilla olevalla asunnolla on kuitenkin potentiaalia tuottaa nopeita myyntivoittoja.

Jarkolla on yhdessä puolisonsa kanssa ollut sijoitusasuntoja 10 vuotta. Välillä asuntoja on ollut enemmän, välillä vähemmän. Jarkolla on puolisonsa kanssa tällä hetkellä yksi vuokralla oleva asunto ja muutama on rakenteilla. ”Vuonna 2016 aktivoiduttiin uudestaan, kun saatiin ennakkomarkkinoinnista ostettua asunto järkevään hintaan. Asunto myytiin valmistumisen jälkeen voitolla pois”, Jarkko kertoo.

Yhtiölainat eivät pelota 

Jarkko ei osakesijoittamisesta perusta, mutta velkavipua hän käyttää. Velkaa on sekä suoraan, että asunto-osakeyhtiön ottaman lainan muodossa: ” Omaa lainaa ei ole liikaa ja yhtiölainaakin sopivasti.”. Keskusteluun ylisuurista taloyhtiölainoista Jarkko suhtautuu varauksella: ”Periaatteessa voi tietenkin syntyä ongelma silloin, jos muuttotappiokunnalle rakennetaan ylihintainen kerrostalo, jonne kukaan ei halua muuttaa. Tänne pääkaupunkiseudulle kuitenkin muuttaa niin paljon ihmisiä, että asunnoille löytyy ottajia. Silloin yhtiölaina ei ole ongelma. Se on se sijainti, sijainti ja sijainti.”

Hän ei koe, että tulisi ottaneeksi kohtuuttomasti riskiä ostamalla rakenteilla olevan kohteen: ”Itselleni on muodostunut selkeä hintakäsitys ja ostamani kohteet ovat näkemykseni mukaan alle markkinahinnan. Tiedän missä ihmiset haluavat asua ja vaihtoehto myymiselle on laittaa asunto vuokralle. Vuokralle asunnon saa aina ja sitä kautta lainamenot pystyy kyllä hoitamaan.”

Inhimillistä sijoittamista 

Sijoittamisen päällimmäisenä tavoitteena on riippumattomuus ja omien eläkepäivien turvaaminen, mutta syitä on muitakin. Asuntomarkkinoiden seuraaminen on mielenkiintoista ja sitten on myös se inhimillinen puoli: ”Tulee hyvä olo, kun jollekin vuokraa kodin ja se laittaa sen nätiksi ja se tykkää asua siinä." toteaa Jarkko. Hän myös muistuttaa siitä, että asuminen on ihmisen perustarve. Esimerkiksi autoja hän ei lähtisi vuokraamaan, koska tarve on erilainen.

Jarkon sijoitusfilosofiaan sisältyy, että tavoittelee muutakin kuin mahdollisimman korkeaa vuokratuottoa. Vähän alemmalla vuokratasolla on varaa valita hyvä vuokralainen. Ja jos vuokralainen on asunut muutaman vuoden niin vuokraa ei välttämättä koroteta. ”Korkeimmalla mahdollisella hinnalla saat vuokralaisen, joka jatkuvasti etsii halvempaa vaihtoehtoa”, Jarkko muistuttaa. 

Hintaero uuden ja vanhan asunnon välillä on pääkaupunkiseudulla liian pieni 

Jarkko sijoittaa tätä nykyä uusiin asuntoihin:” Pohjanmaalla oli 90-luvun ja 60-luvun sijoitusasuntoja, mutta hyvillä sijainneilla ja pääkaupunkiseudulla hintaero on niin pieni, että uuden ostaminen on mielestäni parempi vaihtoehto. Monet vanhemmat ja remontoidut asunnot hyvillä sijainneilla ovat ylihintaisia.” Hän myös toteaa, että jälkimarkkina on uutta asuntoa myydessä parempi. ”Kun myyt alle 10 vuotta vanhaa asuntoa, niin sille on kysyntää.” 

Jarkko on ostanut sijoitusasuntonsa ennakkomarkkinoinnin kautta: ”Aika paljon on katsottu sitä pohjaa ja mietitty, että missä haluaisimme itse asua. Kun mieleen tulee ajatus, että tännehän voisi itsekin muuttaa isommankin tavaramäärän kanssa, niin tulee samalla varmistuneeksi, että esimerkiksi säilytystilaa on tarpeeksi. Vanhojen asuntojen kohdalla kriteeri omasta mieltymyksestä ei aina täyty. ”

Neuvokasta asuntosijoittamista

Jarkko on sijoittanut asuntoihin myös rahastojen kautta. Kokemukset ovat olleet hyviä. Suuremmat summat hän sijoittaa kuitenkin mieluummin suoraan asuntoihin. Syitä on kaksi. Ensinnäkin tuotto on parempi, kun sijoittaa suoraan tuntemalleen markkinalle. Toisekseen suoralla sijoituksella saa paremman läpinäkyvyyden. Jarkko muistuttaa Oravan asuntorahaston esimerkistä, jossa rahaston näennäinen tuotto perustui lähinnä paperilla tehtyihin asuntojen arvonmuutoksiin. 

Jarkko myös kertoo miten asuntosijoitusmarkkinaa ja hyviä sijainteja voi oppia tunnistamaan. Yhtenä esimerkkinä on sijoittaminen kolmioihin. Jarkko huomasi, että hyvin toimivia pieniä kolmioita oli vuokramarkkinoilla hyvin vähän tarjolla. Vuokrakaksioista oli samaan ylitarjontaa, joten hän päätti sijoittaa kolmioihin. ”Kysyntä oli kova”, Jarkko kuvaa onnistumistaan. 

Markkinoihin saa otteen myös seuraamalla Oikotietä ja kohteiden menekkiä. Jos ensin näkee uuden myynti-ilmoituksen ja kolme päivää myöhemmin huomaa kohteen menneen kaupaksi, niin se on signaali kysytystä alueesta. Välittäjälle voi myös soittaa, esittää kiinnostunutta ja kysyä kuinka meni. Jos välittäjä kertoo, että kaksi kiinnostunutta kilpaili kauppahinnan pyydettyä korkeammalle tasolle, on se jälleen signaali kovan kysynnän alueesta. Jos taas viesti on, että nyt kannattaa laittaa sisään rohkeita tarjouksia tai jos alueella on paljon myymättömiä kohteita, viestii tilanne matalamman kysynnän alueesta.

Tämä artikkeli on osa SalkunRakentajan ja Lehdon yhteistyönä toteuttamaa artikkelisarjaa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille ja olemassa oleville asuntosijoittajille, jossa selvitämme asuntosijoittamisen tämän hetken trendejä, sijoittajien tunnelmia, sekä tärkeimpiä asuntosijoittamisen pullonkauloja, jotka estävät sijoittajia etenemässä sijoittamisessa. Jarkko on osa Lehdon Sisäpiiriä. Lehdon Sisäpiiri on Lehdon kumppaneiden sähköpostilista, johon liittymällä voi saada tietoja uusista kohteista viikkoa paria ennen julkista ennakkomarkkinoinnin aloitusta.