Kannattaako maksaa myyntihinta vai velaton hinta? 3 kysymystä ratkaisevat asunnonostajan dilemman
Tiesitkö, että asunnon yhtiölainaosuuden voi kattaa paitsi kuukausittaisilla rahoitusvastikkeilla, myös henkilökohtaisella asuntolainalla? Asuntosijoittajien kohdalla valinta myyntihinnan ja velattoman hinnan välillä on helppo varsinkin uudiskohdekaupoilla. Omistusasujien kohdalla kysymys vaatii pientä alustusta. Kannattaako maksaa myyntihinta vai velaton hinta? Lue tämä ja päätä!
Mitä tarkoittaa, että asunnosta maksaa myyntihinnan tai velattoman hinnan?
Yhtiölainoihin ja asuntolainoihin perehtyneet asunnonostajat pohtivat, onko edullisempaa maksaa asunnosta myyntihinta vai velaton hinta. Tämä voi kuulostaa oudolta, sillä eihän pelkällä myyntihinnalla asuntoa vielä saa kokonaan omakseen.
Ei toki saa, mutta asiaan vihkiytyneet viittaavatkin kysymyksellä kahteen erilaiseen lainatyyppiin: yhtiölainaan ja henkilökohtaiseen asuntolainaan.
Kysymys on siitä, kummalla saa paremmat ehdot lainalleen ja mitä riskejä molempiin sisältyy.
Myyntihinnan maksaminen
Myyntihinnan maksaminen tarkoittaa siis sitä, että ensi alkuun asuntokaupat tehtäessä maksat pelkän myyntihinnan, eli asunnon myyjän osuuden hinnasta.
Sitten vähennät yhteistä yhtiölainaa kuukausittaisen rahoitusvastikkeen muodossa, kunnes velaton hinta on maksettu ja asunto kokonaan sinun omaisuuttasi.
Lisäksi maksat kuukausittain hoitovastiketta taloyhtiön siivouksen ja ylläpidon kuluihin.
Tämä on yleinen tapa etenkin uudisasunto-ostoksilla, sillä uudisasunnoissa yhtiölainan osuus on rakennuskulujen kattamiseksi usein suurempi, kuin vanhoissa asunnoissa.
Velattoman hinnan maksaminen
Velattoman hinnan maksamisella tarkoitetaan henkilökohtaista asuntolainaa, joka otetaan kattamaan sekä asunnon myyntihinta että velkaosuus. Koko velaton hinta maksetaan kertarysäyksellä heti alkuun pois.
Sitten lainaa lyhennetään pankille sen sijaan, että velkaosuutta lyhennettäisiin taloyhtiölle pikkuhiljaa rahoitusvastikkeina. Taloyhtiölle maksetaan säännöllisesti vain hoitovastiketta.
Kun näitä vaihtoehtoja vertaillaan, on kyse yhtiölainojen ja asuntolainojen eduista ja riskeistä. Keskustelu on mielenkiintoinen, eikä siihen ole yhtä helppoa vastausta – paitsi uudisasuntoja ostavien asuntosijoittajien kohdalla.
Asuntosijoittajan kannattaa ostaa uudisasunto myyntihinnalla
Asuntosijoittajien kohdalla kysymys siitä, kannattaako maksaa myyntihinta vai velaton hinta on melko mutkaton ainakin uudiskohteiden kohdalla. Verosäädökset muuten myös puhuvat vahvasti uudiskohteiden puolesta asuntosijoituskohteina.
Valtio nimittäin tukee asuntosijoittajia siten, että yhtiölainan lyhennykset (osakkaan rahoitusvastikkeet) voi lyhentää kokonaan sijoitusasunnon verotuksessa, mikäli taloyhtiö merkitsee ne kirjanpidossaan tuloiksi sen sijaan, että rahastoisi ne.
Lehto Asuntojen kohteissa rahoitusvastikkeet tuloutetaan aina. Ja koska uudisasunnoissa yhtiölainan osuus asunnon velattomasta hinnasta on usein suurempi kuin vanhoissa, on veroetukin kohteissamme huomattava vanhoihin kohteisiin verrattuna.
Käytännössä homma toimii siten, että hyvin valitun sijoitusasunnon vuokralainen lyhentää kuukausittain asunnon velkaosuutta yhtiölainasta, samalla kun asuntosijoittaja voi vähentää nämä rahoitusvastikkeet omasta verotuksestaan.
Asunto siis tuottaa veroedun ansiosta ylimääräistä omistajalleen, eikä vuokratuloista välttämättä jää tämän ja muiden verovähennysten takia verotettavaa viivan alle lainkaan.
Toisaalta asuntosijoittajan kannattaa pitää mielessä, ettei verottajaa toki uudisasunnonkaan omistajana pääse kokonaan karkuun. Veronmaksu vain siirtyy myöhempään ajankohtaan.
Kun sijoitusasunto myydään, maksat sen myyntivoitosta omistusasuntoa suurempaa veroa, jollet sitten ole asunut siinä jossain vaiheessa kahta vuotta yhteen menoon.
Yhtiölainan edut omistusasunnon ostajalle
Entäpä sitten omistusasujat? Kannattaako heidän maksaa asunnostaan myyntihinta vai velaton hinta?
Tämä kysymys vaatiikin hiukan enemmän avaamista, eikä yhtä oikeata vastausta voi kylmiltään heittää.
Useimmat uudisasunnonostajat lyhentävät asuntonsa velkaosuutta yhtiölainalla, sillä se on ensinnäkin valmiiksi neuvoteltu ja usein myös kilpailutettu – eli helpompi paketti. He maksavat siis asunnosta aluksi vain myyntihinnan.
Toinen yleinen syy myyntihinnan maksamiseen on pienempi varallisuus. Jos kertynyttä pääomaa tai säästöjä on vähemmän esimerkiksi ensiasunnon ostajalla, ei henkilökohtaista asuntolainaa välttämättä pankista edes saa koko velattoman hinnan kattamiseen.
Ja jos saakin, voivat yhtiölainan ehdot hyvinkin olla paremmat kuin henkilökohtaisen asuntolainan, jonka ehdot lasketaan asiakkaan maksukyvyn mukaan. Varakkaamman lainan hakijan kohdalla tilanne voi olla toisin päin.
Kolmanneksi uudiskohteiden yhtiölainoissa on myös yleensä parin vuoden lyhennysvapaa aluksi, jolloin yhtiölainasta ei tarvitse pulittaa kuin korot. Omaa asuntolainaa on tällöin alkuun helpompi maksaa pois.
Jos haluat, voit pyytää pankiltasi lainatarjouksen molempiin vaihtoehtoihin ja vertailla yhtiölainan ehtoja omiin asuntolainaehtoihisi. Kumpi sinulle olisi edullisempi?
Henkilökohtaisen asuntolainan edut omistusasunnon ostajalle
Henkilökohtaisen asuntolainan etuihin kuuluu ilman muuta joustavuus: voit neuvotella ehdot pankin kanssa itse. Jos pääomaa ja/tai säästöjä on kertynyt jo jonkin verran ja pankki pitää sinua matalan riskin laina-asiakkaana, voit hyvin saada itse neuvoteltua yhtiölainaa edullisemman lainapaketin.
Henkilökohtainen asuntolaina joustaa myös, jos eteen sattuu vaikka työttömyysjakso tai vakavampi sairastuminen. Yhtiölaina ei jousta, vaan sitä on maksettava joka kuukausi, oli tilanne mikä tahansa.
On tärkeää myös huomata, että henkilökohtaiselle asuntolainalle voi ottaa pankissa korkosuojan. Osan oman asuntolainan kuluista voit myös vähentää verotuksessa.
Kannattaako maksaa myyntihinta vai velaton hinta? Vastaus tiivistyy 3 kysymykseen
Valinta myyntihinnan ja velattoman hinnan välillä tiivistyy siis ensisijaisesti näihin 3 kysymykseen:
- Oletko asuntosijoittaja vai omistusasunnon ostaja?
- Jos olet omistusasunnon ostaja, myöntäisikö pankki sinulle lainaa velattoman hinnan maksamiseen?
- Jos myöntäisi, saisitko neuvoteltua itsellesi yhtiölainan ehtoja paremmat ehdot?
Asuntosijoittajan kannattaa uudisasuntokaupoilla maksaa aluksi vain myyntihinta, ja tämän jälkeen antaa vuokralaisen kattaa yhtiölainanlyhennykset ja nauttia verovähennyksistä omassa verotuksessaan. Näin maksimoit sijoitusasuntosi tuoton helposti ja vaivattomasti.
Omistusasujan kannattaa ensin selvittää pankissa, onko hänen mahdollista saada henkilökohtaista asuntolainaa koko velattomalle hinnalle. Jos on, pyydä tarjous sekä myyntihinnan että velattoman hinnan kattamiseen ja vertaile näitä yhtiölainan ehtoihin.
Mikäli henkilökohtaisen asuntolainasi ehdot ovat yhtiölainan ehtoja paremmat, velattoman hinnan maksaminen kerralla pois voi olla oikein varteenotettava vaihtoehto. Oma asuntolaina nimittäin tarjoaa joustoja ja mahdollisen korkosuojan, joita yhtiölainaan on yksittäisen osakkaan mahdotonta neuvotella.