Yhtiövastike
Kuukausittain taloyhtiölle maksettava yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta sekä rahoitus- eli pääomavastikkeesta. Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön kunnossapitoa ja siisteyttä, pääomavastikkeella yhteisiä pitkän aikavälin rakennus- tai remonttilainoja.
Kiinnostavien asuntojen vastikkeita kannattaa ilman muuta vertailla ja eroavaisuuksien syihin perehtyä ennen omistus- tai sijoitusasunnon ostamista. Tästä artikkelista saat vinkkejä siitä, mitä korkean tai matalan yhtiövastikkeen taustalla voi olla.
Yhtiövastikkeen taso on monen tekijän summa
Yhtiövastikkeiden määräytymisperusteesta määrätään asunto-osakeyhtiön eli tuttavallisemmin taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Useimmiten vastikkeet peritään suhteessa asunnon neliöpinta-alaan, mutta myös osakkeiden tai asukkaiden lukumäärä voidaan yhtiöjärjestykseen kirjata vastikkeiden laskentaperusteeksi.
Yhtiövastikkeiden suuruudessa voi olla merkittäviäkin eroja kahden tai useamman samantyyppisen kohteen välillä. Asunnon ostamista suunnitellessa kannattaa asuntoilmoituksista kiikaroida kiinnostavan alueen vastikkeiden tasoa jo etukäteen niin, että tunnistat erityisen pienen tai erityisen suuren vastikkeen sellaisen tullessa vastaan.
Erityisen pienelle tai suurelle yhtiövastikkeelle voi olla monta hyvää ja monta vähän vähemmän hyvää syytä. Tästä taulukosta voit nopeasti hahmottaa, mitä tekijöitä voi olla korkeamman yhtiövastikkeen taustalla.
Korkeampi yhtiövastike
Hyvät syyt
- Uudiskohde
- Sijainti pääkaupunkiseudulla tai suuressa kaupungissa
- Vuokratontti
- Puskurin kerääminen tulevia remontteja varten
- Vastikään tehdyt remontit vanhassa yhtiössä
- Pieni taloyhtiö
Huonot syyt
- Palveluja ei kilpailuteta
- ”Energiasyöppö” rakennus
- Liiketilat tyhjillään
- Liikaa autopaikkoja tyhjillään
- Korjausvelasta johtuvat putki- tai muut vahingot
- Lainoja ei kilpailuteta
- Vanhat keittiö -ja wc-kalusteeet kuluttavat liikaa energiaa ja vettä
Mistä korkea yhtiövastike kertoo taloyhtiöstä?
Asuntomyynti-ilmoituksen korkeampi yhtiövastike voi kertoa monesta asiasta. Hyviä mahdollisia syitä korkealle yhtiövastikkeelle on oikeastaan yhtä monta kuin huonoja, joten on tärkeä selvittää, mistä on kyse.
Uudiskohteiden yhtiövastikkeeseen sisältyy rakennuslainaa
Uudiskohteiden usein korkeammat yhtiövastikkeet johtuvat siitä, että asunto-osakeyhtiö maksaa rakennuskustannuksia pois pitkän tähtäimen yhtiölainan muodossa.
Omistusasujille tässä on positiivista se, että yhtiölainan avulla voi päästä kiinni asuntoon, (linkki: Kannattaako maksaa myyntihinta vai velaton hinta?) jonka velattomalle hinnalle henkilökohtaista asuntolainaa lainaa ei välttämättä myönnettäisi – tai sitten sen ehdot olisivat kovin kalliit.
Moni tavallinen työssäkäyvä pystyy yhtiölainan avulla ostamaan uuden, arvokkaamman asunnon ja nauttimaan vielä yhtiölainan lyhennysvapaista alkuvuosista.
Asuntosijoittajat taas voivat vähentää rahoitus- eli pääomavastikkeet verotuksessa (Linkki: Vuokratulon verotus). Verovähennysoikeuden hyödyntäminen parantaa huomattavasti uuden sijoitusasunnon tuottoa ja helpottaa seuraavan sijoitusasunnon ostamista.
Vuokratontti, sijainti ja remontit voivat korottaa yhtiövastiketta
Muita hyviä syitä korkeammille yhtiövastikkeille voivat olla esimerkiksi sijainti pääkaupunkiseudulla tai muulla kustannustasoltaan hintavalla alueella, vastikään tehdyt remontit tai vuokratontti.
Vuokratontilla sijaitseva asunto-osakeyhtiö perii osakkailta kuukausittain enemmän vastikkeita tonttivuokran kattamiseen. Toisaalta sijainti omalla tontilla näkyy asunnon myyntihinnassa.
Pienissä taloyhtiöissä yhteisiä kustannuksia on jakamassa pienempi joukko osakkaita. Tästä syystä pienissä taloyhtiöissä voi olla suuria yhtiöitä suuremmat yhtiövastikkeet. Toisaalta moni omistusasuja voi pitää niitä suuria yhtiöitä viihtyisämpinä.
Paras syy matalille yhtiövastikkeille on energiatehokkuus
Kuten korkeille, myös matalille yhtiövastikkeille voi olla olemassa joko varsin hyviä tai sitten vähemmän hyviä perusteluja.
Parhaassa tapauksessa taloyhtiö lämpiää edullisesti esimerkiksi maalämmöllä. Koska lämmitys on taloyhtiöiden ylivoimaisesti suurin kuluerä, näkyy maalämmön käyttö heti yhtiövastikkeissa – ja osakkaiden pankkitilillä säästyvinä euroina.
Malliesimerkki maalämmön ansiosta asumiskustannuksiltaan edullisesta kohteesta on Lehdon As. Oy Helsingin Darwin Myllypurossa.
Korkeampi yhtiövastike
Hyvät syyt
- Uudiskohde
- Sijainti pääkaupunkiseudulla tai suuressa kaupungissa
- Vuokratontti
- Puskurin kerääminen tulevia remontteja varten
- Vastikään tehdyt remontit vanhassa yhtiössä
- Pieni taloyhtiö
Huonot syyt
- Palveluja ei kilpailuteta
- ”Energiasyöppö” rakennus
- Liiketilat tyhjillään
- Liikaa autopaikkoja tyhjillään
- Korjausvelasta johtuvat putki- tai muut vahingot
- Lainoja ei kilpailuteta
- Vanhat keittiö -ja wc-kalusteeet kuluttavat liikaa energiaa ja vettä
Pyydä vanhan kohteen isännöitsijäntodistus nähtäväksesi
Ikävämpi syy matalille vastikkeille voi vanhoissa kohteissa olla se, että taloyhtiön hallitus pihistelee ylläpito- tai siivouskustannuksista, tai on kyvytön tai haluton suunnittelemaan taloyhtiön ylläpitoa varten välttämättömiä remontteja etukäteen. Etukäteen suunnittelu on aina edullisempaa kuin katastrofikorjaukset, joten yhtiövastikkeissa ei todellakaan kannata pihistellä tilapäisten säästöjen toivossa.
Siksi vanhan taloyhtiön isännöitsijältä kannattaa aina reippaasti pyytää syyniin yhtiön isännöitsijäntodistus. Löytyykö siitä mainintaa kuntokartoituksista? Entä korjaussuunnitelma tuleville vuosille?
Jos suunnitelmaa ei ole, perääntyisimme itse välittömästi takavasemmalle, oli itse asunto sitten millainen tahansa.
Muita syitä matalammille yhtiövastikkeille voivat olla esimerkiksi taloyhtiön suuri koko, taloyhtiössä sijaitsevista liiketiloista saatavat vuokra- tai vastiketulot (liiketiloista maksetaan 1,5-kertaista hoitovastiketta asuinhuoneistoihin verrattuna), ja asukkaiden säästäväinen energian- ja vedenkäyttö.