Pääomavastike
Mitä pääomavastike tarkoittaa? Mihin tarkoitukseen sitä maksetaan? Miten asuntosijoittaja voi hyötyä pääomavastikkeista? Tässä jutussa valotamme pääomavastiketta eri kulmista, mukaan lukien verotus, lyhennysvapaat ja vuokratuotto.
Mihin tarkoitukseen pääomavastiketta maksetaan?
Ihan ensin termit selviksi! Pääomavastike tarkoittaa samaa kuin rahoitusvastike. Näitä kahta termiä käytetään iloisesti sekaisin.
Asunto-osakeyhtiölain (3 §) mukaan taloyhtiöt voivat kerätä osakkailta pääomavastiketta seuraaviin tarkoituksiin:
Pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.
Pääomavastikkeiden käyttötarkoituksista voidaan määrätä myös yhtiöjärjestyksessä, jolloin sen sisältö voi poiketa yllä mainitusta.
Pääomavastike maksetaan asunto-osakeyhtiölle kerran kuussa, ja sen tarkoitus on yhtiön pitkäaikaisten lainojen lyhentäminen.
Pääomavastike uudiskohteissa ja vanhemmissa taloyhtiöissä
Uudiskohteissa pääomavastikkeella katetaan taloyhtiön rakentamiseen liittyviä lainoja sekä niiden korkoja ja kuluja. Uudiskohteiden myynti-ilmoituksissa asunnon myyntihinnan ja velattoman hinnan välillä on iso ero, koska osakkaat eli asunnon omistajat maksavat yhtiön rakentamiskustannuksia pikkuhiljaa pääomavastikkeiden muodossa pois.
Vanhemmissa taloyhtiöissä rakennuslainat on jo maksettu, mutta takana saattaa olla isompia remontteja, joita varten on otettu yhteistä lainaa. Pääomavastikkeella katetaan vanhemmissa yhtiöissä esimerkiksi putkiremontin ja muiden laajempien korjausten ja uudistamistöiden lainojen lyhennyksiä, korkoja ja muita kuluja. Näistä sovitaan yhteisissä yhtiökokouksissa.
Miten pääomavastike määräytyy?
Pääomavastikkeen määräytymisperusteesta kirjataan asunto-osakeyhtiökohtaisesti yhtiöjärjestyksessä.
Tavallisin määräytymisperuste on asunnon neliöpinta-ala: mitä enemmän neliöitä, sitä suurempi pääomavastike. Joissain yhtiöissä pääomavastike voi määräytyä neliöiden sijasta osakkeiden lukumäärän mukaan.
Milloin pääomavastiketta ei tarvitse maksaa?
Pääomavastiketta ei tarvitse maksaa silloin, jos maksat mieluummin asuntoosi kohdistuvat lainaosuudet pois kerralla esimerkiksi säästöjen avulla.
Jos maksat uudisasunnostasi velattoman hinnan heti kättelyssä, silloin kuukausittaisiksi kuluiksi jäävät vain hoitovastikkeet sekä vesimaksun kaltaiset mahdolliset erillisvastikkeet.
Myös yhteisten remonttilainojen tullessa ajankohtaiseksi taloyhtiöt useimmiten tarjoavat mahdollisuutta maksaa oma velkaosuus kerralla pois.
Tiesitkö? Pääomavastikkeen maksaminen kasvattaa varallisuuttasi
Siinä missä hoitovastiketta maksetaan taloyhtiön juoksevien menojen kattamiseksi, pääomavastiketta maksamalla lyhennät lainaa ja kasvatat omaa varallisuuttasi. Oletpa sitten omistusasuja tai asuntosijoittaja, mitä useamman pääomavastikkeen olet maksanut, sitä vähemmän velkaa asunto-osakkeeseesi kohdistuu.
Asuntosijoittajalle tämä on merkittävä asia. Mitä enemmän olet maksanut pois sijoitusasuntolainaasi ja omaa osuuttasi uudiskohteen yhtiölainasta, sitä suurempi osuus asunnostasi kelpaa uusissa lainaneuvotteluissa lainan vakuudeksi.
Suomeksi sanoen tarvitset kuukausi kuukaudelta vähemmän omaa rahaa uuden sijoitusasunnon hankinnan rahoittamiseksi. Tätä asuntosijoittajien suosimaa niksiä kutsutaan velkavivun käyttämiseksi tai vivuttamiseksi. Sen avulla on mahdollista laittaa tuotto töihin hankkimaan korkoa korolle.
Korkoa korolle -periaatteen avulla asuntosijoittaja voi moninkertaistaa oman pääomansa tuoton. Tähän toimintatapaan kannattaa perehtyä viimeistään silloin, kun toisen sijoitusasunnon hankkiminen tulee ajankohtaiseksi.
Pääomavastike ja lyhennysvapaat
Uudiskohteissa yleisenä käytäntönä on, että yhtiölainaa ei lyhennetä ainakaan ensimmäisen parin vuoden aikana ollenkaan. Lyhennysvapaan aikana osakkaat maksavat pääomavastikkeena vain omaan asunto-osakkeeseensa kohdistuvat yhtiölainanlainan korot. Käyttörahaa jää lyhennysvapaan aikana kuukausittain enemmän, kuin lyhennysvapaan päätyttyä.
Omistusasujalle lyhennysvapaa on mahdollisuus maksaa omaa henkilökohtaista lainaa pois reippaammin tai käyttää säästyvät rahat vaikka uuden kodin sisustamiseen.
Asuntosijoittajalle alkuvuosien lyhennysvapaat voivat Lehdon asuntosijoittaja-blogistin Henri Blomsterin mielestä olla mainio mahdollisuus. Asuntosijoittaja voi ostaa uudisasunnon, nauttia lyhennysvapaiden tarjoamaa suurempaa kassavirtaa, ja myydä asunnon eteenpäin, kun lyhennysvapaiden loppu alkaa häämöttää.
Voiko pääomavastikkeet vähentää verotuksessa?
Asuntosijoittajana voit vähentää pääomavastikkeet verotuksessa kokonaisuudessaan, sillä asuntosijoittaminen katsotaan verottajan silmissä tulonhankkimistoiminnaksi. Omistusasujalla ei tällaista verovähennysoikeutta valitettavasti ole.
Yksi tärkeimmistä uudisasuntoon sijoittamisen puolesta puhuvista seikoista on nimenomaan hoito- ja pääomavastikkeiden verovähennysoikeus. Asuntosijoittajan ei kannata maksaa uudisasunnostaan velatonta hintaa pois vaikka säästöjä olisikin kertynyt, sillä pääomavastikkeet vähentämällä sijoitusasunnon tuotto kohoaa huomattavasti.
Käytännössä vuokralainen maksaa puolestasi vastikkeet, lainanlyhennykset ja muut huolella valitun vuokra-asunnon kulut samalla, kun sinä voit vähentää vastikkeet verotuksessa. Verotettavaa tuloa ei välttämättä jää lainkaan, vaikka sijoitusasuntosi tuottaisi mukavastikin. (Asuntoa myytäessä varainsiirtovero tulee maksettavaksi.)
Hoitovastikkeet voit asuntosijoittajana vähentää verotuksessa kokonaan. Pääomavastikkeiden vähentämiselle on yksi tärkeä ehto, joka on syytä tarkistaa heti alkuun.
Asuntosijoittaja voi vähentää pääoma- eli rahoitusvastikkeet verotuksessa sillä ehdolla, että taloyhtiö merkitsee ne kirjanpidossaan tuloiksi. Taloyhtiöitä, joissa pääomavastikkeet rahastoidaan, kannattaa siis asuntosijoittajan kiertää kaukaa.
Lehto Asuntojen asuntosijoittajaystävällisissä kohteissa pääomavastikkeet tuloutetaan aina.
Pääomavastike ja vuokratuotto
Asuntosijoittajia sivustollaan neuvova Salkunrakentaja muistuttaa, että pääomavastiketta ei kannata laskea mukaan mielenkiintoisen sijoitusasunnon vuokratuottoa ynnäiltäessä.
Lehto Asuntojen aloitteleville asuntosijoittajille suosittelema yksinkertainen vuokratuottokaava lasketaan niin ikään myös pelkillä hoitovastikkeilla.