Hoitovastike
Mitä tarkoittaa hoitovastike ja mihin tarkoitukseen sitä maksetaan? Kannattaako sijoitusasunto valita matalamman hoitovastikkeen perusteella, vai onko enemmän joskus enemmän? Tästä artikkelista selvität vastaukset näihin hoitovastiketta koskeviin kysymyksiin – ja jokuseen muuhunkin!
Mihin tarkoitukseen hoitovastiketta maksetaan?
Taloyhtiön osakkaat maksavat kuukausittaista hoitovastiketta rakennuksen käytöstä ja ylläpidosta aiheutuvien kulujen kattamiseen. Kustannuksia tulee taloyhtiölle sekä kulutuksesta että palveluista, jotka katetaan yhteisesti.
Osin taloyhtiöstä riippuen esimerkiksi seuraavat kulut voivat sisältyä hoitovastikkeeseen:
- Lämmitys
- Siivous
- Isännöinti
- Pienet korjaustyöt
- Sisä- ja ulkomaalaus
- Yhteisten sisä- ja ulkotilojen valaistus
- Pihanhoito kuten ruohonleikkuu, hiekoitus, auraus, kastelu
- Kiinteistövero
- Jätehuolto
- Taloyhtiön vakuutus
- Yhteinen laajakaistatilaus
- Veden kulutus
- Tontin vuokra
- Puskurin keruu tulevia remontteja varten
Osa yllä mainituista kuluista voidaan kerätä myös erillisvastikkeilla, esimerkiksi vesimaksut, laajakaista ja tontin vuokra.
Suuri osa taloyhtiöiden juoksevista kuluista hujahtaa lämmitykseen, joten uudiskohteiden energiatehokkaammat rakennusratkaisut voivat säästää pitkän pennin.
Miten hoitovastikkeen suuruus määräytyy?
Hoitovastikkeen asuntokohtainen suuruus määräytyy taloyhtiön yllä mainittujen menojen sekä asunnon koon mukaan. Mitä vähemmän neliöitä, sitä pienempi hoitovastike on ja päinvastoin.
Jos yhtiössä on liiketiloja, niistä peritään 1,5-kertaista hoitovastiketta per neliö. Niistä taloyhtiö saa siis mukavasti vastiketuloja tai vuokraa budjettinsa tulopuolelle.
Kannattaako uudisasuntojen hoitovastikkeita vertailla keskenään?
Kyllä kannattaa. Samalla on kuitenkin hyvä muistaa, että kyseessä on useimmiten rakennuttajan tekemä, aiempiin kohteisiin ja kokemuksiin perustuva arvio. Kiveen kirjoitettu hoitovastikkeen taso ei siis vielä ole, vaan siitä päätetään tulevissa yhtiökokouksissa osakkaiden kesken.
Jos vertailet uudisasuntojen hoitovastikkeita ja vastaan osuu yllättävän matala tai korkea hoitovastike, kannattaa sen syystä kysäistä myyjältä. Ehkä uudiskohteessa on maalämpö, joka säästää lämmityskuluissa? Tai ehkä vanhemmassa yhtiössä kerätään puskuria tulevaa remonttia varten?
Voiko hoitovastike olla liian matala?
Voi. Jos hoitovastike on silmiinpistävän matala eikä muita syitä löydy, on hyvin mahdollista, että taloyhtiössä säästetään isännöinnistä, siivouksesta ja/tai kiinteistönhuollosta.
Puutteet isännöinnissä voivat johtaa aikamoisiin hallinnollisiin sotkuihin, kadonneisiin vara-avaimiin ja tekemättömiin paperitöihin, kun taas kiinteistönhuollon säästöt voivat näkyä repsottavina maalipintoina, hitaana korjaustahtina ja auraamattomina parkkipaikkoina.
Siivous- ja jätehuoltokulut eivät myöskään saisi olla kärkipäässä taloyhtiön leikkuulistalla, sillä seurauksena ovat helposti epäsiistit piha-alueet ja rappukäytävät.
Hoitovastikkeissa nuukailu ei ole fiksu valinta omistusasujalle eikä asuntosijoittajallekaan, jolle tärkein tekijä kassavirran kannalta on asunnon vuokrattavuus. Vähän sinnepäin hoidettu taloyhtiö ei nimittäin ole viihtyisä eikä välttämättä houkuttele niitä kaikkein parhaita ja maksukykyisimpiä vuokralaisiakaan.
Hyviä syitä matalalle hoitovastikkeelle
Vaikuttaako uudiskohteen hoitovastike erityisen pieneltä? Hyvä syy pieniin hoitokuluihin voi olla maalämpöpumppu.
Esimerkiksi Lehto Asuntojen As. Oy Helsingin Newtonissa Myllypurossa 59-neliöisen kaksion arvioitu hoitovastike on 171,10 euroa kuussa eli vain 2,9 euroa neliöltä.
Muita hyviä syitä matalalle hoitovastikkeelle voivat olla vaikkapa rakennuksen kivijalassa toimivien liikehuoneistojen vuokratulot ja 1,5-kertaisesti maksamat hoitovastikkeet tai taloyhtiön oma tontti. Omalla tontilla sijaitsevissa taloyhtiöissä tontista ei makseta hoitovastikkeessa, vaan se näkyy asuntojen hieman korkeammissa hinnoissa.
Suurissa taloyhtiöissä hoitokulut jakautuvat suuremman osakasjoukon kesken. Näin suuremmassa yhtiössä voi myös olla pientä matalammat hoitovastikkeet.
Hyviä syitä korkealle hoitovastikkeelle
Entä sitten korkeat hoitovastikkeet? Onko niille olemassa järkeenkäypiä syitä, vai kannattaako tällainen asunto hylätä oikopäätä?
Huonommassa tapauksessa vanhan asunto-osakeyhtiön korkea hoitovastike voi kertoa energiasyöpöstä rakennuksesta, josta lämpö karkaa harakoille, ja jossa vesi valuu korjaamattomista hanoista hukkaan.
Energian tuhlaus ei ole 2020-luvun veropolitiikassa varsinaisesti muotia, ja siitä lienee tulossa vuosi vuodelta kalliimpaa lystiä. Tässä uudiskohteilla on etulyöntiasema, sillä ne ovat lähtökohtaisesti energiatehokkaampia kuin vanhemmat asuintalot.
Mitä tulee korkeisiin vastikkeisiin, parhaassa tapauksessa se voi kertoa yksinkertaisesti siitä, että taloyhtiöstä on haluttu pitää mahdollisimman hyvää huolta ja varautua myös tuleviin tarpeisiin.
Toinen perusteltu syy korkealle hoitovastikkeelle voi olla puskurin kerryttäminen tulevia remontteja varten. Tällainen tosin ei uudiskohteissa pitäisi olla tarpeen vielä pitkään aikaan.
Kannattaako sijoitusasunto valita matalien vastikkeiden perusteella?
Matalat vastikkeet ovat iso plussa sijoitusasuntokaupoilla, varsinkin jos ne kertovat energiatehokkuudesta tai vaikkapa liikehuoneistojen vuokra- ja vastiketuloista. Matalan vastikkeen taloyhtiön asunnosta saa korkeampaa vuokratuottoa kuin korkean vastikkeen taloyhtiön vastaavasta, kun vuokratulosta jää enemmän käteen.
Toisaalta myös korkeille vastikkeille voi olla hyvät perustelut ja matalille huonot. Kannattaa siis aina ennen asunnon ostamista tutustua vastikkeiden tasoon ja selvittää, mistä merkittävät poikkeamat kulloinkin johtuvat.