Korkoa korolle asuntosijoittamisessa

Mitä tarkoittaa termi ‘korkoa korolle’ asuntosijoittamisessa? Entä miten tavallinen asuntosijoittaja voi hyötyä ilmiöstä?

Tässä jutussa kerromme, miten sinäkin voit saada asuntosijoituksesi tuottamaan niin sanotusti ‘korkoa korolle’, eli maksimoida pitkäaikaisen asuntosijoituksen tuoton. Periaate on todella melko simppeli – jos et usko, lue tämä!

 

 

Korkoa korolle vai tuotto töihin? Pari sanaa termeistä

Jos et tunne ilmaisua ‘korkoa korolle’ entuudestaan, siitä saattaa tulla mieleen sijoitusasuntolaina ja sen korkoprosentti. Liittyykö termi asuntolainaan?

Osittain kyllä, sillä mutta asuntosijoittamisessa ‘korkoa korolle’ tarkoittaa paljon muutakin.

Kyse ei nimittäin ole asuntosijoittajan arjessa niinkään vain sijoitusasuntolainan koroista kuin yksinkertaisesti siitä, että asuntosijoituksen vuokratuotot sijoitetaan uudelleen. Tuotto laitetaan siis niin sanotusti töihin, poikimaan lisää tuottoa.

 

Vuokratuotto töihin

Moni asuntosijoittaja nauttii täysin siemauksin säännöllisten vuokratulojen tuomasta elintason noususta ja saattaa käyttää ylimääräiset tulot vaikkapa matkusteluun. Elämästä nauttiminen on tietysti aivan mainio strategia sekin!

Toisaalta jos tavoittelet maksimaalista tuottoa sijoittamillesi rahoille, asuntosijoituksen tuoton uudelleen sijoittamista kannattaa harkita.

Sen sijaan, että kuluttaisit sijoitusasunnon vuokratuloista saatavat ylimääräiset tulot, entä jos sijoittaisitkin sijoitusasuntosi tuotot heti uudelleen?

Tästä pähkinänkuoressa on kyse. Pitkän tähtäimen asuntosijoituspelistä, jossa tuottoja ei oteta omaan kulutuskäyttöön kuukausien eikä välttämättä vuosienkaan päästä, vaan ne laitetaan rivakasti töihin.

 

Ihanteellinen sijoitusasunto tuo sekä vuokratuloja että pitkän tähtäimen arvonnousua

Miten sitten tavallinen sijoittaja voi tavoitella korkoa korolle asuntosijoittamisessa?

Kaiken A ja O on sijoitusasunnon valinta. Koeta määrätietoisesti löytää sijoitusasunto, joka tarjoaa pitkällä tähtäimellä sekä vuokratuottoa että arvonnousua.

”Hetkinen”, kuuluu ehkä nyt takarivistä. ”Mikä ihmeen vuokratuotto? Mikä arvonnousu?”

Vuokratuotto tarkoittaa ylimääräisiä tuloja, jotka sinulle jää keräämistäsi vuokratuloista käteen sijoitusasunnon kulujen ja verojen jälkeen. Vuokratuottoa voi pyrkiä maksimoimaan esimerkiksi näin:

  1. Älä maksa sijoitusasunnosta liikaa! Sijoitusasunnon hinta on yksi tärkeimmistä tekijöistä vuokratuoton kannalta.

  2. Jos käytät sijoitusasunnon rahoittamiseen velkavipua, voit käyttää aiemmin hankkimaasi sijoitusasuntoa uuden lainan vakuutena siltä osin, kun vanhaa lainaa on ehditty lyhentää.

Hyvin valittu vuokralainen maksaa hyvin valitun vuokra-asunnon vastikkeet ja lainanlyhennykset puolestasi, mutta voit sinä silti vähentää verotuksessa hoitovastikkeet ja tuloutetut rahoitusvastikkeet, sijoitusasunnon korot sekä useimmat muut kulut.

Hyvästä sijoitusasunnosta kertyy näillä ehdoilla tuottoa. Jos sijoitat sen uudelleen, voit moninkertaistaa alkuperäisen, pienen pääomasi tuoton. Mitä vähemmän sijoitat omaa rahaa lainan vakuudeksi, sitä suurempi oman panostuksesi tuotto voi olla. Toisaalta silloin myös riski kasvaa.

  1. Valitse sijoitusasunto alueelta, jossa vuokra-asunnoille on kysyntää nyt ja tulevaisuudessa eli
  • Kasvava alue
  • Erinomaiset liikenneyhteydet
  • Toimivat palvelut
  • Työpaikat ja/tai korkeakoulut
  • Tulevat investoinnit kuten raidehankkeet tai uudet työpaikkakeskittymät iso plussa
  • Pääkaupunkiseudun lähiöissä ja radanvarsikehyskunnissa juna-asemalle enintään 1–1,5 kilometriä  
  1. Kilpailuta sijoitusasuntolainasi aina, sillä asuntolainan korkoprosentti on tärkeä tekijä vuokratuoton kannalta.

  2. Osta sijoitusasunto, jonka lainanlyhennykset, vastikkeet ja muut kulut pystyt verojen jälkeen kattamaan vuokratuloilla (vaikka korot nousisivat muutaman prosenttiyksikön verran, ja tyhjä kuukausi tulisi vastaan silloin tällöin)

  3. Hyödynnä joka vuosi asuntosijoittajan verovähennykset

  4. Pidä huolta asuntosi vuokrattavuudesta pienillä pintaremonteilla

  5. Valitse vuokralaiset huolella ja tarkista aina heidän luottotietonsa

  6. Painota vuokralaiselle kotivakuutuksen merkitystä, ja harkitse itse vuokranantajan vakuutuksen ottamista

  7. Ole hyvä ja reilu vuokranantaja, jonka asuntoa vuokralainen voi pois muuttaessaan suositella tutuilleen

  8. Sisällytä vuokrasopimukseen kirjaus mahdollisuudesta vuosittaisiin, maltillisiin vuokrankorotuksiin

  9. Opiskelijapaikkakunnalla kirjaa vuokrasopimuksen ensimmäinen mahdollinen päättymispäivä heinä- tai elokuulle. Tällöin vuokramarkkinat ovat kuumimmillaan, tyhjien kuukausien riski pienin, ja voit pyytää korkeampaa vuokraakin.

  10. Sijoita vuokratuotot uudelleen

 

Arvonnousu asuntosijoittamisessa

Arvonnousu asuntosijoittamisessa tarkoittaa sananmukaisesti asunnon markkina-arvon nousua ajan kuluessa. Arvonnousuun vaikuttaa erityisesti sijoitusasunnon viisaasti valittu sijainti, eli samat tekijät kuin edellisen listan kohdassa 2.

Arvonnousun ykköstekijä on kuitenkin, että asunto sijaitsee kasvavassa kaupungissa tai kunnassa eli kasvukeskuksessa. Tällaisessa paikassa asuntojen arvo useimmiten kehittyy positiiviseen suuntaan, ja myös vuokratasolla on tapana nousta vuosien saatossa.

 

Korkoa korolle: Näin se toimii

Korkoa korolle tai tuotto töihin -strategia vaatii siis huolellista suunnittelua ja hieman kärsivällisyyttä. Toisaalta hyvin valitun ja hallinnoidun sijoitusasunnon alkupääoman (joka uudisasunnoissa on pieni) voi velkavipua hallitusti käyttämällä muuttaa ajan kanssa kahdeksi, sitten kolmeksi sijoitusasunnoksi ja niin edelleen.

Kuvitteellisessa oppikirjaesimerkissä homma toimii näin:

Sitä mukaa kun maksat ensimmäistä sijoitusasuntolainaasi pois, sen vakuusarvo uusissa asuntolainaneuvotteluissa paranee. Tarvitset siis vähemmän ja vähemmän omaa rahaa seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen.

Lopulta et tarvitse omaa rahaa enää ollenkaan, kun ensimmäisen sijoitusasuntosi vakuusarvo kattaa lainan saantiin tarvittavan noin 20 – 30 prosenttia uuden sijoitusasunnon hinnasta.

Jos haluat ostaa uuden sijoitusasunnon lainan avulla ennen tuota päivää, tarvitset jonkin verran omaa rahaa eli pääomaa. Sitä kertyy ensimmäisen sijoitusasuntosi vuokratuotosta, eli tavallaan sekään ei tule omasta pussistasi.

Samaan aikaan vuosien saatossa ensimmäinen ja toinen sijoitusasuntosi kasvattavat vielä markkina-arvoaankin ja siten sinun varallisuuttasi.

 

Strategian riskit ja niihin varautuminen

”Hei, tämä kuulostaa nyt vähän liian helpolta”, olemme kuulevinamme taas takarivin tienoilta. ”Kai tuohon strategiaan jotain riskejäkin liittyy?”

Totta kai, riskejähän liittyy kaikkeen sijoittamiseen. Niistä on hyvä tietää, jotta voit varautua niihin etukäteen.

Koska korkoa korolle -pelin ratkaisevat sijoitusasunnon vuokratuotot sekä arvonnousu, liittyvät strategian riskitkin luonnollisesti niihin.

Vuokratuotot voivat laskea, mikäli joko sijoitusasunnon sijainti tai vuokra-asunto itse ei oikein vedä vuokramarkkinoilla.

Jos kenkä puristaa vanhenevan asunnon kunnosta, voit koettaa budjettiystävällisin materiaalein remontoida siitä viihtyisämmän. Jos asunnon sijainti on hyvä, tämän usein auttaa piristämään kysyntää.

Sijoitusasunnon sijaintiin taas on luonnollisesti vaikeampi vaikuttaa. Siksi on tärkeää valita sijoitusasunto kasvukeskuksesta, jonka pitkän tähtäimen näkymät ovat hyvät ja kaupunginosasta, josta on joka tapauksessa joutuisat liikenneyhteydet kaupungin keskustaan. Kaikki Lehdon sijoitusasunnot rakennetaan juuri tällaisille sijainneille.

Kolmas riski liittyy sijoitusasuntolainan korkoihin. Matalien korkojen aikanakin on tärkeätä varautua korkojen mahdolliseen nousuun, varsinkin jos laina-aika on pitkä ja käytät velkavipua. Laske siis ajan kanssa, miten sijoitusasuntosi tuoton käy, jos korot nousevat jokusen prosentin.

Suojaa osa asuntolainastasi pankin tarjoamalla maksullisella korkosuojauksella, tai säästä itse pahan päivän varalle puskurirahastoa. Jos puskurirahoja ei sitten tarvitakaan, voit varallisuusasemasi parantuessa sijoittaa säästösi – mieluiten tietysti taas uuteen sijoitusasuntoon!

Asuntosijoittamisesta kiinnostunut, kiva kun löysit tiesi Lehdon asuntosijoittajasivuille! Tämä artikkeli on tarkoitettu yleisinformatiiviseksi, joten laadithan sijoitusstrategiasi mieluusti oman tilanteesi tuntevan ammattilaisen avulla. Sijoitusasunnon valinnassa ja tuottoprosenttien laskemisessa autamme mielellämme! Yhteystietomme löydät täältä ja tuottoisat sijoituskohteemme täältä.

Liity Sisäpiiriin ja saat ensimmäisenä tietää uusista kohteista

Saat liittymislahjaksi Osta, vuokraa ja vaurastu -verkkovalmennuksen ilmaiseksi (etusi 149,00 €)!

Liity Sisäpiiriin ja saat ensimmäisenä tietää uusista kohteista

Saat liittymislahjaksi Osta, vuokraa ja vaurastu -verkkovalmennuksen ilmaiseksi (etusi 149,00 €)!