Vuokrasopimus
Millainen on sekä vuokranantajan että vuokralaisen näkökulmasta hyvä ja reilu vuokrasopimus? Mitä kaikkea vuokrasopimukseen kannattaa sisällyttää? Entä mitkä yleiset virheet vuokrasopimusta laatiessa kannattaa välttää?
Jos sinulla on aikaa lukea vain yksi artikkeli asunnon vuokraamisesta, lue tämä! Hyvin laadittu vuokrasopimus voi säästää rutkasti rahaa – ja monet yöunet. Tässä tekstissä kerromme millainen on hyvä vuokasopimus, mitä kaikkea siihen kannattaa sisällyttää, sekä mitkä yleiset virheet ovat helposti vältettävissä vuokrasopimusta laadittaessa.
Hyvä vuokrasopimus on selkeä, reilu ja joustava
Tulostettavia tai elektronisesti täytettäviä vuokrasopimuspohjia löytyy netistä jos jonkinlaista. Mutta minkälainen sopimus on toimivin? Millainen vuokrasopimus suojaa sekä vuokranantajaa että vuokralaista erilaisissa tilanteissa?
Entä riitatilanteet – onko olemassa keinoja välttää ne etukäteen vuokrasopimuksen avulla?
Suomen vuokranantajat ry painottaa vuokrasopimuksen laatimisessa selkeyden merkitystä. On ensisijaisen tärkeää, että molemmat osapuolet ymmärtävät vuokrasopimuksen sisällön samalla tavalla.
Myös lain näkökulmasta selkeys kannattaa. Jos vuokranantajana sorrut vuokrasopimusta laatiessasi epämääräisyyteen tai keskenään ristiriitaisten ehtojen listaamiseen, tulkitaan tämä mahdollisen riitatilanteen eteen sattuessa vuokralaisen eduksi.
Vuokranantajajärjestön mukaan vuokrasopimuksen on syytä olla myös reilu. Tasapuolinen vuokrasopimus velvoittaa ja suojaa sekä vuokralaista että vuokranantajaa yhtä lailla.
Joustavuus vuokrasopimuksessa mahdollistaa esimerkiksi vuokran korottamisen tai lemmikin ottamisesta neuvottelemisen vuokrasopimuksen voimassaoloaikana. Tämä on fiksua, sillä erityisesti toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde voi kestää vuosiakin.
Mitä tietoja ja ehtoja vuokrasopimukseen kannattaa sisällyttää?
Osapuolten tiedot
Vuokrasopimukseen tulee kirjata vuokranantajan ja vuokralaisen henkilötunnukset sekä yhteystiedot.
Asunnon tiedot
Vuokrasopimuksesta tulee käydä ilmi vuokrattavan asunnon osoite, kunto, pinta-ala, huoneluku, varustelutaso, taloyhtiön yhteiset tilat sekä hissi.
Vuokran määrä
Vuokrasopimukseen tulee kirjata vuokran määrä, eräpäivä sekä vuokranantajan tilinumero, jolle vuokra maksetaan.
Vapaa-rahoitteisten asuntojen vuokran määrä on vuokranantajan määriteltävissä. Perehdy alueen vuokratasoon asuntovälityssivustojen avulla. Vertaa oman asuntosi sijaintia, ikää, kuntoa ja varustelutasoa alueen muihin vuokralistauksiin saadaksesi käsityksen sopivasta vuokran tasosta.
Pitkään sivustolla roikkuneet asuntoilmoitukset kannattaa tässä kuitenkin sivuuttaa, sillä ne sopivasti hinnoitellut asunnot vuokrataan nopeasti.
Vesimaksu
Vesimaksu kannattaa vuokrasopimuksessa eritellä. Usein se määräytyy asukasluvun mukaan, joten vuokrasopimuksessa voi käyttää samaa perustetta.
Autopaikan vuokra
Myös autopaikkamaksun voi eritellä vuokrasopimuksessa sen sijaan, että se kuuluisi vuokraan.
Vuokranmaksun eräpäivä ja tilitiedot
Vuokrasopimukseen tulee kirjata kuukausittainen vuokranmaksun eräpäivä sekä vuokranantajan tilitiedot.
Viivästyskorko
Vuokrasopimukseen kannattaa kirjata, että viivästyskorko peritään voimassa olevan korkolain mukaan.
Vuokrankorotusperuste
Vuokrasopimukseen kannattaa ilman muuta kirjata vuokrankorotusperuste, sillä jos vuokran korottamisesta ei erikseen mainita, ei vuokraa voi kesken sopimuskauden korottaa. Yhtä tärkeää on, että vuokrankorotusperuste on kirjattu vuokrasopimukseen selkeästi ja että se on vuokralaiselle kohtuullinen. Vuokran tarkistukselle kannattaa kirjata myös ensimmäinen mahdollinen ajankohta ja vuosittainen päivämäärä.
Vuokrankorotusperusteena voidaan käyttää esimerkiksi elinkustannusindeksiä, kiinteää vuosittaista euromäärää tai hoitovastikkeen nousua euroissa tai prosenteissa. Vuokrasopimukseen voidaan kirjata myös kiinteä prosenttikorotus joka vuodelle.
Vuokrankorotuspykälässä on myös ilmoitettava selkeästi, milloin vuokrakorotus on mahdollista tehdä. Esimerkiksi vuokrasuhteen alkaessa 1.1.2019 kannattaa vuokra tarkistaa ensimmäisen kerran 1.1.2020 ja tästä eteenpäin vuosittain aina tammikuun ensimmäisenä päivänä.
Vuokrasopimuksen kesto
Vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Sekamuotoisia sopimuksia kannattaa selkeyden ja vuokranantajan oikeusturvan nimissä välttää.
Määräaikainen vuokrasopimus
Määräaikainen sopimus päättyy automaattisesti sovittuna päivänä, eikä sitä tarvitse erikseen irtisanoa. Vuokralaisen on kuitenkin usein helpompi allekirjoittaa vuokrasopimus, mikäli siihen sisältyy mahdollisuus irtisanomiseen tilanteen niin vaatiessa.
Joustavaan vuokrasopimukseen kannattaa siis lisätä molempia sitova ehto, että sopimus on mahdollista purkaa aiemmin, mutta tässä tapauksessa irtisanova osapuoli maksaa toiselle esimerkiksi 2 kuukauden vuokran korvaukseksi sopimusehtojen rikkomisesta. Sopimussakko ei lain mukaan voi olla 3 kuukauden vuokraa suurempi. Sopimussakon voi kirjata myös yksipuoliseksi vuokralaiselle, mutta jos tavoite on reilu vuokrasopimus, tasapuolisuus voi olla parempi valinta.
Tässäkin tapauksessa pätee lain sanelema vuokrasopimuksen vähimmäisirtisanomisaika, joka on vuokralaisen puolelta yksi kuukausi. Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen vaaditaan joko 3 tai 6 kuukauden irtisanomisaika riippuen siitä, onko vuokrasuhde kestänyt yli vai alle vuoden päivät.
Huomaathan, että lyhyitä määräaikaisia vuokrasopimuksia ei voi saman vuokralaisen kohdalla ketjuttaa peräkkäin. 3 kuukauden vuokrasopimuksia voidaan solmia peräkkäin vain 2, minkä jälkeen sopimus on lain silmissä toistaiseksi voimassa oleva, vaikka sopimuksessa lukisikin ‘määräaikainen’.
Mikäli vuokra-asuntosi kohderyhmä on opiskelijat, kannattaa määräaikainen vuokrasopimus usein kirjata päättymään heinä- tai elokuun lopussa, vaikka vuokralainen ei olisikaan asunut asunnossa vielä täyttä vuotta.
Tuohon aikaan vuokra-asuntomarkkinat käyvät nimittäin opiskelijakaupungeissa kuumimmillaan, ja tyhjien kuukausien riski on pienin. Asunnolle voi tuohon aikaan vuodesta myös usein asettaa muutaman kympin suuremman kuukausivuokran, mikä parantaa vuokratuottoa.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on sopimuksen solmimishetkestä lähtien toistaiseksi voimassa, kunnes jompikumpi irtisanoo vuokrasopimuksen.
Vuokralaisen puolelta lain sanelema irtisanomisaika on 1 kuukausi.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on yleensä kirjallinen, mutta myös suullinen sopimus on osapuolia sitova. Selvyyden vuoksi on toki viisasta aina laatia kaikki sopimukset ja sopimusmuutokset kirjallisina.
Voiko vuokrasopimus olla sekä määräaikainen että toistaiseksi voimassa oleva?
Vuokralaisen vaihtuminen vaatii vuokranantajalta resursseja ja aiheuttaa joskus tyhjiä eli tuottamattomia kuukausia sijoitusasuntoon. Lisäksi tiheään toistuvat sisään- ja ulosmuutot kuluttavat väistämättä asuntoa.
Tämän takia joillakin asuntovuokraussivustoilla suositellaan kirjaamaan vuokrasopimus ensin määräaikaiseksi ja ensimmäisen vuoden jälkeen toistaiseksi voimassa olevaksi. Näin vuokralainen sitoutuu asumaan asunnossa ainakin vuoden verran, eikä uutta tarvitse aivan pian lähteä etsimään.
Lain näkökulmasta huomattavasti parempi ratkaisu on kuitenkin määrittää vuokrasopimus alusta alkaen toistaiseksi voimassa olevaksi. Määräaikaisuuden sijaan siihen voi sisällyttää ensimmäisen mahdollinen irtisanomispäivän esimerkiksi 11 kuukauden päähän sopimuksen alusta.
Vakuus, vuokravakuus vai takuuvuokra?
Arkikielessä vuokra-asunnon vakuus, vuokravakuus ja takuuvuokra sekoittuvat helposti keskenään. Lain näkökulmasta on kuitenkin tärkeä tiedostaa, että takuuvuokralla ja vuokravakuudella vuokranantaja saa kattaa vain maksamattomat vuokrat, kun taas vakuus kattaa myös vuokralaisen asunnolle aiheuttamat muut kuin normaalista kulumisesta johtuvat korjaustarpeet.
Vuokrasopimuksessa kannattaa siis aina käyttää sanaa ‘vakuus’.
Vakuus on normaalisti yhden tai kahden kuukauden vuokran suuruinen. Lain mukaan vakuutta ei voi asettaa suuremmaksi kuin kolmen kuukauden vuokra.
Avaimet ja sopimussakko
Vuokrasopimukseen kannattaa kirjata monetko avaimet vuokralainen saa ja sopimussakon määrä, mikäli kaikkia avaimia ei palauteta.
Avaimet suositellaan luovutettavan vasta kun vuokralainen on toimittanut vuokrasopimuksen mukaisen vakuuden.
Liitteet
Vuokrasopimuksen liitteiksi voi sisällyttää alku -ja loppukatselmuslomakkeet (kuntotarkastuslomakkeet) sekä avainten kuittauslomakkeet.
Vältä nämä 6 yleistä virhettä vuokrasopimusta laatiessasi
1) Epäselvyys
Epäselvyydet ja monimutkaisuus vuokrasopimuksen tekstissä tulkitaan yleisesti vuokranantajan tappioksi. Älä siis solmi sekasopimuksia, vaan valitse joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus.
Toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen voidaan kirjata ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä esimerkiksi 11 kuukauden päähän tai opiskelijapaikkakunnalla seuraavalle heinä- tai elokuulle.
Älä myöskään listaa useampia vuokrankorotusperusteita, vaan valitse yksi ja kirjaa se vuokrasopimukseen.
2) Vuokralaisen kotivakuutus vastuuosineen
Vuokrasopimukseen kannattaa lisätä ehto vuokralaisen ottamasta kotivakuutuksesta vastuuosineen. Kotivakuutus kattaa vahingot asunnossa ja vastuuosa taloyhtiössä. On tärkeää käydä vuokrasopimus läpi vuokralaisen kanssa ja varmistaa, että vuokralainen ymmärtää vakuutuksen tärkeyden.
3) Muuttopäivä
Jos ulosmuuttopäivästä ei ole erikseen sovittu, vuokralaisen ulosmuuttopäivä on vasta sopimuksen päättymistä seuraavana päivänä. Avaimet täytyy luovuttaa vasta sitä seuraavana päivänä. Tyhjän kuukauden välttämiseksi on tärkeää asettaa vuokrasopimuksessa muuttopäiväksi ja avainten luovutuspäiväksi sopimuksen päättymispäivä.
4) Tupakointi
Jos vuokrasopimuksessa ei muuta mainita, on tupakointi vuokra-asunnossa sallittu. Jos asunnossa ei ole aiemmin tupakoitu, kannattaa tupakointi ilman muuta kieltää ainakin sisällä asunnossa, mahdollisesti myös parvekkeella. Pinttyneen tupakanhajun poistaminen asunnosta on nimittäin todella hankalaa.
Tupakointikielto merkitään vuokrasopimuksen Muut ehdot -kohtaan.
5) Lemmikit
Lemmikit ovat myös vuokra-asunnoissa sallittu, mikäli vuokrasopimuksessa ei ole lemmikkien pidosta muuta mainintaa. Tässä kohtaa kannattaa pysähtyä hetkeksi miettimään, mikä on oman vuokra-asunnon tuottavuuden kohdalla paras vaihtoehto.
Koska monet vuokranantajat kieltävät lemmikit asunnoissaan, on lemmikit sallivilla asunnoilla lisäksi usein vientiä vuokramarkkinoilla. Esimerkiksi koiria on Suomessa noin puoli miljoonaa ja kissojakin noin 370 000. Lain mukaan lemmikkien aiheuttamat vahingot, esimerkiksi raapimajäljet lattiassa tai tapetissa kuuluvat vuokralaisen korvattaviksi, eli varsinaista taloudellista vahinkoa niistä ei pitäisi koitua.
Jos lemmikit haluaa kieltää, voi sen tehdä vedoten esimerkiksi vuokranantajan haluun vuokrata asuntoaan jaksossa myös allergikoille ja astmaatikoille. Vaihtoehtoisesti vuokrasopimukseen voidaan kirjata, että lemmikin ottamisesta asuntoon tulee sopia vuokranantajan kanssa kirjallisesti. Näin hyvän vuokralaisen ei tarvitse muuttaa muualle, jos haluaa jossain vaiheessa ottaa lemmikin.
Lemmikkejä koskeva teksti merkitään vuokrasopimuksen Muut ehdot -kohtaan.
6) Alku- ja loppukatselmus eli asunnon kuntotarkastukset
Vuokrasopimukseen kannattaa kirjata maininta vuokranantajan ja vuokralaisen yhteisestä alku- ja loppukatselmuksesta eli asunnon kuntotarkastuksesta. Tämä suojaa sekä vuokranantajaa että vuokralaista ja ehkäisee riitatilanteita jo ennakkoon.