Ensiasunnon ostajan verovähennys ja verovapaus

Ensiasunnon verotusko monimutkaista? Ei välttämättä! Avasimme ensiasunnon ostajan veroedut ja velvollisuudet sinulle 12 helppolukuisen kysymyksen ja vastauksen muodossa. Rahanarvoisten vinkkiemme avulla hyppäät helposti kartalle, vaikket asuntoveroasioihin olisi tähän asti vielä sen syvällisemmin perehtynytkään!

 

Ensiasunnon ostaja ja varainsiirtovero: Maksaako vaiko eikö maksaa?

Ensiasunnon ostajana olet erityisasemassa varainsiirtoveron suhteen.

 

1. Mikä on varainsiirtovero?

Varainsiirtovero täytyy maksaa yleensä aina, kun asunto-osake, omakotitalo tai muu kiinteistö vaihtaa omistajaa. Varainsiirtoveron maksaa yleensä ostaja. Joulukuussa 2020 se oli suuruudeltaan 2 tai 4 prosenttia seuraavasti:

Kerrostalo- tai rivitalo-osake, liikehuoneisto, autopaikka, varasto, golfosake, lomaosake ja venepaikka 2 prosenttia

Tontti ja sillä mahdollisesti sijaitsevat rakennukset – kuten omakotitalo – tai maa-alue ja sillä mahdollisesti sijaitseva kesämökki sekä pelkkä rakennus tai rakennelma 4 prosenttia.

 

2. Tuleeko minun ensiasunnon ostajana maksaa varainsiirtoveroa?

Ensiasunnon ostajana saat vapautuksen varainsiirtoverosta, jos seuraavat ehdot täyttyvät:

  • Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
  • Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
  • Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.
  • Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.

Jos jokin ehdoista jää täyttämättä, maksetaan varainsiirtovero normaalisti.

 

3. Mitä tarkoittaa ensiasunnon verovapaus?

Ensiasunnon ostajan verovapaudesta puhuttaessa tarkoitetaan useimmiten vapautusta juuri varainsiirtoverosta.

 

4. Mitä ensiasunnon verorapaus ei koske?

Ensiasunnon verovapaus ei koske autopaikkaa, esimerkiksi autotallia, jonka osakkeet voi myydä erikseen. Siitä maksetaan siis varainsiirtovero.

 

5. Miten varainsiirtoveroilmoitus tehdään?

Ensiasunnon ostajana sinun ei siis yleensä tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mutta ilmoitus siitä on kuitenkin tehtävä. Varainsiirtoveroilmoituksen tekemistä koskevat ohjeet muuttuivat marraskuussa 2019.

Uudiskohteen ostajana sinun on tehtävä varainsiirtoveroilmoitus itse, vaikka olisitkin käyttänyt asuntovälittäjää. Ilmoitus on tehtävä kahden kuukauden sisällä siltä, kun olet saanut asunnon omistusoikeuden. Verohallinnon sivuilta löydät seikkaperäiset ohjeet varainsiirtoveroilmoituisen tekemiseksi Omavero-palvelussa.

 

Ensiasunnon korkojen verovähennys: Ai mikä? Minulleko?

Lisää hyviä uutisia: myös asuntolainasi korkoja voit vähentää verotuksessa. Käyttöösi jää enemmän rahaa peräti 10 vuoden ajan!

 

6. Mitä tarkoittaa ensiasunnon korkojen verovähennys?

Asuntolainasta maksetut korot ovat osin verovähennyskelpoisia.  Korkovähennys lasketaan ensisijaisesti pääomatuloista eli esimerkiksi vuokratuloista, osingoista tai myyntivoitoista. Tällä tavalla asuntolainan koroista voi kirjoitushetkellä tammikuussa 2020 vähentää verotuksessa 15 prosenttia.

 

7. Miten ensiasunnon korkojen verovähennys lasketaan, jos pääomatuloja ei ole?

Useimmilla ensiasunnon ostajilla ei ole pääomatuloja. Tällöin osa asuntolainan koroista vähennetään ansiotulojen veroista. Tätä vähennystapaa kutsutaann alijäämähyvitykseksi. Ensiasunnon lainan koroista voi näin vähentää peräti 32 prosenttia (tilanne tammikuussa 2020). Voit vähentää korkoja ensiasunnon käyttöönottovuodelta ja yhdeksältä sitä seuraavalta vuodelta. Perheellinen voi saada alijäämähyvityksen enimmäismäärän lapsikorotusta.

 

Ensiasunnon myynnin verotus: Miten suurempaan vaihtaminen kannattaisi ajoittaa?

Ensiasunto kannattaa valita niin, että siinä viihtyy itse asumassa ainakin parin vuoden ajan.

 

8. Milloin ensiasunnon voi myydä verovapaasti?

Jos myyt asuntosi voitolla, sinun ei tarvitse maksaa myyntivoitoista niin kutsuttua luovutusvoittoveroa, jos olet omistanut asuntosi ainakin kaksi vuotta ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Ensiasunnon myyntivoitto on niinikään kirjoitusajankohdan mukaisten säädösten mukaan verovapaa, jos asunnossa on kahden vuoden ajan asunut oma puolisosi tai lapsesi.

 

9. Jos vuokraan asuntoni kahden vuoden asumiskauteni aikana lyhyesti, esimerkiksi Airbnb-palvelun kautta, voinko silti myydä sen verovapaasti kahden vuoden kuluttua?

Saadaksesi vapautuksen myyntivoittoverosta, sinun tulee todellakin asua asunnossasi yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan. Lyhytkin koko asunnon vuokraus valitettavasti “nollaa” tämän asumisajan, joten jos suunnittelet mahdollisesti myyväsi asuntosi, Airbnb-vuokraus ei kannata ennen kuin kaksi vuotta tulee täyteen. Toinen vaihtoehto on vuokrata vaikka vain yhtä huonetta niin, että voit itse asua asunnossasi samaan aikaan – kunhan oma asumiskautesi ei katkea. Airbnb-tulot lasketaan verottajan näkökulmasta vuokratuloiksi ja verotetaan pääomatuloina.

 

10. Mikä on ensiasunnon myyntivoittoveron prosenttimäärä?

Jos muut ensiasuntosi ennen kuin verovapautuksen ehdot täyttyvät, tulee asunnon myyntivoitosta tämän artikkelin kirjoitusajankohtana maksaa luovutusvoittoveroa joko 30 prosenttia (30 000 euroon asti) tai 34 prosenttia (30 000 ylittävältä osalta). Ajantasaiset tiedot voit aina tarkistaa täältä.

Myyntivoiton eli luovutusvoiton määrä lasketaan näin.

 

Ensiasunnon vuokraus verotuksessa: Tuleville vuokranantajille

 

11. Miten verotukseeni vaikuttaa se, jos laitan ensiasuntoni vuokralle?

Vuokratulot ovat pääomatuloja, jotka tulee ilmoittaa verottajalle. Vuokratuloista voi verotuksessa vähentää vuokraamisesta koituvat kulut. Vuokratulot verotetaan pääomatulojen veroprosentin pää. Asunnon vuokraaminen vaikuttaa siihen, milloin asunnon voi myydä verovapaasti, ks. kohta 8.

 

Ensiasunto ja veroilmoitus: Lyhyt muistilista

Varainsiirtoveroilmoitus on ensiasunnon ostajan tärkein muistettava.

 

12. Mitä kaikkea minun tulee ensiasunnon ostajana ilmoittaa verottajalle?

Ensiasunnon ostajana sinun kannattaa ilmoittaa Omavero-se ainakin nämä:

  • Varainsiirtoveroilmoitus (vaikka sinun ei tarvitsisikaan maksaa varainsiirtoveroa)
  • Mahdolliset luovutusvoitot (myyntivoittovero)
  • Mahdolliset vuokratulot pääomatuloina
  • Vaatimus alijäämähyvityksen mahdollisesta lapsikorotuksesta

Jotta voisit mahdollisesti myydä asuntosi aikanaan verovapaasti, kannattaa uudet osoitetiedot ilmoittaa maistraattiin vaikka etukäteen, heti muuttopäivälle. Samalla ilmoituksella saat myös postisi oikeaan osoitteeseen.

Tämä artikkeli kirjoitettiin marras-joulukuussa 2019. Ajantasaisimmat säädökset koskien ensiasunnon verovähennyksiä löydät helposti artikkelin linkkien takaa tai osoitteesta vero.fi.

Liity Lehdon Sisäpiiriin nyt ja saat kattavan ja helppolukuisen Ensiasunnon ostajan-oppaan!

Huolella laaditussa oppaassamme avaamme ensiasunnon ostoprosessin salat budjetin laatimisesta ensiasunnon rahoitukseen, omien asumistarpeiden kartoituksesta kauppakirjojen allekirjoittamiseen ja taloyhtiön osakkaaksi pääsyyn. Kohtuuhintaiset Lehdon kohteet julkistetaan aina ensin Sisäpiirin jäsenille. Liity siis jo tänään ja olet askeleen lähempänä unelmaasi omasta upeasta kodista!