Asuntosijoittajakyselyn tulokset julki osa 1/2: tuottopotentiaali kannattaa analysoida itse

12.08.2019 Tutkimukset, Sijoitusasunto, Sisäpiiri Henri Blomster, Salkunrakentaja.fi

Asuntosijoittajille tehty kyselytutkimus paljastaa asuntosijoittamisen tämän hetken trendit ja tarpeet. 

SalkunRakentaja toteutti yhteistyössä Lehdon kanssa asuntosijoittajille ja asuntosijoittamisesta kiinnostuneille suunnatun kyselytutkimuksen, jossa kartoitettiin asuntosijoittamisen trendejä, sijoittajien tunnelmia ja pullonkauloja. 

Käytännössä kyselytutkimus tehtiin osalle Lehdon Sisäpiiriä. Lehdon Sisäpiiri on sähköpostilista, jonka jäsenet saavat erikoistarjouksia, kutsuja mielenkiintoisiin tapahtumiin sekä tietoa Lehdon rakentamista uusista kohteista muutamaa viikkoa ennen ennakkomarkkinoinnin aloitusta. 

Sähköpostilistaa markkinoidaan mahdollisuudella päästä mielenkiintoisimpiin uudiskohteisiin kiinni ennen muita halukkaita. Kyseessä ei siis ole mikään stratifioitu otanta, vaan valikoitu joukko sijoittajia, joilla on ainakin jonkinasteinen kiinnostus sijoittaa rakenteilla oleviin asuntoihin. Vastanneista miehiä on 71 prosenttia. Kaikki vastanneet olivat iältään yli 25 vuotta ja selkeästi suurin osa oli iältään 40-59 vuotta. 

Vertailun vuoksi Suomen väestöstä 27,9 prosenttia ja suomalaisista osakkeen omistajista 6,6 prosenttia on alle 25 vuotiaita. Vastaavasti osakesijoittajista 30,6 prosenttia on iältään 40-59 vuotta. Vuonna 2015 osakkeita omisti vähän päälle 700 000 tuhatta suomalaista, kun taas vuokratuloa sai samana vuonna reilut 300 000 henkilöä (Keloharju ja Lehtinen 2015). 

Kysely sisälsi myös avoimia vastauksia ja ymmärrystä pyrittiin myös lisäämään suorilla haastatteluilla. Tässä esimerkiksi Heikki Pajusen näkemyksiä muun muassa siitä miten suomalainen vuokranantajuus on kehittynyt vuosien myötä. 

Tämä artikkeli ei kuitenkaan keskity yksittäisiin henkilöihin, vaan on ensimmäinen kahdesta kyselytutkimuksen tuloksia yhteen summaavasta artikkelista. 

Oma numeerinen analyysi on tärkeimpiä kriteereitä tehtäessä valintaa uuden ja vanhan sijoitusasunnon välillä 

Kyselyyn vastanneista 65 prosenttia kertoi sijoittavansa uusiin asuntoihin ja 43 prosenttia vanhoihin. Noin 14 prosenttia vastaajista antoi vastaukseksi, ettei ole vielä asuntosijoittaja. Luku summautuu yli 100 prosenttiin, koska osa sijoittaa sekä vanhoihin että uusiin asuntoihin.  

Tärkein kriteeri valittaessa uuden ja vanhan sijoitusasunnon välillä vaikuttaa olevan oma numeerinen analyysi. Noin 25 prosenttia mainitsee tässä yhteydessä tärkeimmäksi kriteeriksi ajankäytön ja helppouden ja 20 prosentilla vastaajista valinta perustui kokemukseen niin uudiskohteesta kuin vanhemmastakin sijoitusasunnosta.

Mielenkiintoista on myös se, että vaikka asuntosijoittaminen on Suomessa suosittu sijoittamisen muoto, niin ainoastaan kaksi vastaajaa piti ajankohtaista tutkimustietoa tärkeimpänä valintakriteerinään. 

Tutkimustiedon vähäinen merkitys on ymmärrettävää. Ensinnäkin vakavasti otettavaa kansainvälisissä tieteellisissä lehdissä julkaistavaa professoritason tutkimuksia ei Suomen markkinoilta juurikaan löydy. Toisekseen, vaikka yliopistoissa ja muuallakin tehtäviä selvityksiä ja opinnäytetöitä kyllä löytyy, niin yksittäiset suorat haastattelut avaavat miksi muiden tekemä tutkimus ei aina ole merkityksellinen.

Vaikka kaupungin väliset tuottoerot ja näkymät listaava, Suomen vuokranantajien sivuilta löytyvä Pellervon taloustutkimuksen tekemä selvitys on periaatteessa hyödyllinen, ei Jyväskylässä asuva vuokranantaja siitä kuitenkaan hyödy. Kun vuokraamisen hallinnointi hoidetaan itse, niin käytännön helppous, kulut ja paikallistietous johtavat siihen, että omistuskin kannattaa keskittää Jyväskylän alueelle. 

Vaikka Aalto-yliopistossa tehty selvitys eri kaupunginosien merkityksestä olisi periaatteessa pääkaupunkiseudulla asuvalle asuntosijoittajalle hyödyllinen, voi olla vieläkin hyödyllisempää oppia itse tunnistamaan hyviä sijainteja ja saada otetta markkinoiden ajankohtaisesta tilanteesta. 

Ja vaikka Vaasan yliopistolle tehty pro gradu -tutkielma päätyy siihen johtopäätökseen, että asunnon huoneluku vaikuttaa tilastollisesti merkittävällä tavalla kannattavuuteen, eli että sijoittajan kannattaa ennemmin ostaa yksiöitä ja kaksioita kolmioiden sijaan. Niin tästä huolimatta oma analyysi antaa mahdollisuuden hyödyntää sellaista markkinatilannetta missä kannattaakin ostaa kolmioita. 

Rakennusliikkeen brändillä on merkitystä

Kaikki asuntosijoittajat eivät miellä rakennusliikkeen brändiä merkityksellisenä. 

”Kellään ei kilpailuetua brändissä”, mies, 40-59 vuotta. 

Kuitenkin kokonaisuutta tarkasteltaessa huomataan, että ainoastaan pieni osa asuntosijoittajista pitää brändin merkitystä olemattomana ja 59 prosenttia vastaajista pitää rakennusliikkeen brändiä ainakin jonkin verran merkityksellisenä.

Brändiin liittyvän avoimen kommentoinnin yhteenvetona voidaan todeta, että sijoittajat eivät pääsääntöisesti niinkään nosta esiin yksittäisiä brändejä, vaan pikemminkin luettelevat ison ja pienen toimijan välisiä eroja. 

”Kokemuksia siitä miten pienen yhtiön resurssit eivät riitä, jos vaikeuksia tulee riittävästi projektin aikana. Isoilla lisäksi yleensä uskottavammat prosessit, joilla homma saadaan maaliin”, mies, 40-59 vuotta.

”Jälleenmyytäessä isot rakennusliikkeet ovat ostajista luotettavampia kuin pienet”, mies, 25-39 vuotta. 

Varustelun taso on entistä merkittävämmässä roolissa

Kyselytutkimuksen yksi selkeimmistä tuloksista on sijoittajien uskomus varustelun tason merkityksellisyydestä: lähes 90 prosenttia vastaajista varustelun tason vaikuttavan asunnon vuokrattavuuteen. 

Yksittäisissä haastatteluissa nousi myös esiin se, miten ajat ovat muuttuneet. Vaikuttaa siltä, että vuokralaiset ovat entistä tietoisempia varustelun tasosta ja myös vaativat entistä enemmän asunnoltaan.

Asuntosijoittajilla on useita eri tavoitteita 

Asuntosijoittamisen ylivoimaisesti yleisin päätavoite on säästäminen eläkepäiviä varten, mutta syitä on muitakin. Kymmenen prosenttia vastaajista kertoo päätavoitteekseen onnistumisen kokemuksen hakemisen ja 8 prosenttia valitsee tavoitteekseen vaurautumisen ylllättävien tilanteiden varalle. 

Kyselyn asettelusta johtuen, kyselytutkimuksen informatiivisinta antia ovat sijoittajien antamat avoimet vastaukset: vapaus, bisneksen tekeminen, vaurastuminen, taloudellinen riippumattomuus, elämänlaadun parantaminen, säästöjen hajauttaminen, sekä aikainen eläköityminen. 

Esimerkiksi (Pöyhönen 2017) esittää asuntosijoittajille vastaavan kysymyksen antaen kiinteiksi vaihtoehdoiksi ”maksimaalinen tuotto”, ”Pitkän ajan arvonnousu”, sekä  ”jatkuva kassavirta vuokratuloista”.

Ottaen huomioon kuinka usein sijoittajat listasivat esimerkiksi jatkuvan kassavirran yhtenä tärkeimpänä asuntosijoittamisen hyötynä, olisi varmasti sekin valittu tavoitteeksi, mikäli sellaista olisi suoraan vastausvaihtoehtona tarjottu. 

Vuokraamista ei koeta haastavana prosessina, mutta valmiiksi vuokrattu asunto kiinnostaa

Asuntosijoittajakyselystä nähdään, että suuri osa tulevista asuntosijoittajista ei miellä vuokraamista haastavaksi prosessiksi. 

Samalla vaikuttaa yleisesti ottaen siltä, että asuntosijoittamisen ennakko-odotukset toteutuivat: ainoastaan kaksi ja puoli prosenttia vastaajista koki, ettei asuntosijoittaminen käytännössä ollut juuri lainkaan odotuksien mukaista. 

Lisäksi suorista vastauksista näkee, että vuokrattavuuteen liittyvä yllättävä kokemus ei suinkaan aina ollut negatiivinen. 

”Vuokrattavuus on parempi kuin luulin”, mies, 40-59 vuotta.  

”Luulin vaikeammaksi”, mies, 40-59 vuotta. 

”Ensimmäiseen uudiskohteeseen löytyi hyvä vuokralainen helposti, vuokrat tulleet jopa etuajassa”, nainen 25-39 vuotta. 

Ja vaikka osa vastaajista tuo kommenteissaan esiin vuokrattavuuden helppouden ja muiden tekijöiden merkittävyyden, niin ainoastaan 29 prosenttia vastaajista arvelee takuuvuokran merkityksen vähäiseksi. Näitäkin kuitenkin on.  

”Kaikki asunnot on saatu vuokrattua helposti”, mies ,40-59 vuotta. 

”Laskelmien pitää näyttää tuoton osalta järkeviltä. Se ratkaisee oston”, mies, 40-59 vuotta.

”Sinänsä vuokraaminen ei ole ongelma. Tärkeintä on asunnon sijainti ja vuokratuotto”, nainen, 40-59 vuotta. 

Siltikin suurin osa asuntosijoittajista arvelee takuuvuokran alentavan omaa kynnystä ostaa sijoitusasunto. 

Tämä artikkeli on osa SalkunRakentajan ja Lehdon yhteistyönä toteuttamaa artikkelisarjaa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille ja olemassa oleville asuntosijoittajille, jossa selvitämme asuntosijoittamisen tämän hetken trendejä, sijoittajien tunnelmia, sekä tärkeimpiä asuntosijoittamisen pullonkauloja, jotka estävät sijoittajia etenemässä sijoittamisessa. Lehdon Sisäpiiri on Lehdon kumppaneiden sähköpostilista, johon liittymällä voi saada tietoja uusista kohteista viikkoa paria ennen julkista ennakkomarkkinoinnin aloitusta. 

Liity sisäpiiriiin tästä.