Haastattelu: Yrittäjä Heikki Pajunen sijoittaa yrityksensä avulla. Pajunen on kasvattanut salkkunsa jo yli 100 asunnon kokoluokkaan.

10.05.2019 Sijoitusasunto, Uudiskohteet, Asunnon ostaminen, Sisäpiiri, Haastattelut Henri Blomster, SalkunRakentaja

Novetos Oy:n ja Leiritulen tähdet Oy:n hallituksen puheenjohtaja Heikki Pajunen sijoittaa yrityksensä avulla. Tätä nykyä Pajunen on jo yli 100 asunnon salkun omistaja.

Kysyimme Heikiltä miten asuntosijoittaminen sai alkunsa?

Heikki Pajusen päätyönä on johtamisen ja työyhteisöjen valmennukset. Asuntosijoittaminen lähti liikkeelle vaimon kanssa ostetusta isommasta asunnosta. Vanhaa asuntoa ei haluttu myydä, joten se laitettiin vuokralle. ”Katsoin asiaa tarkemmin ja mietin, että tätä voisi tehdä enemmänkin.” Nyt Pajunen on kasvattanut toimintaa yli 100 asunnon kokoluokkaan. Pajunen sijoittaa asuntoihin yrityksen kautta, mutta muistuttaa ettei sijoitusyhtiö ole kaikille silti se paras vaihtoehto. Leiritulen tähdillä oli muusta liiketoiminnasta tulleita varoja, joita sitten käytettiin sijoitusasuntojen hankintaan. 

Kysyimme Heikiltä, miten asuntosijoittaminen kannattaisi aloittaa. 

”Paljon on kyse siitä missä rahaa on”, Pajunen kiteyttää. Jos yrityksen sisälle on kertynyt varallisuutta, jonka haluaa sijoittaa, niin silloin se kannattaa tehdä yrityksen kautta. Se toinen vaihtoehto, kun olisi nostaa varat ensin palkkana ulos, maksaa niistä verot, ja käyttää jäljellä olevat varat sijoitustoimintaan. 

Asuntosijoittaminen valmista liiketoimintaa toimittavan yrityksen kautta sisältää muitakin etuja, kuten valmiiksi ratkaistun kysymyksen siitä miten kirjanpito järjestetään. ”Myös ostopalvelut ja ulkoistukset vaikkapa vuokralaisseurannan osalta oli helpompi hoitaa toiminnassa olevan yrityksen kautta”, Pajunen kertoo. 

Kovin pienellä volyymillä ei yksityisen asuntosijoittajan kannata Pajusen mukaan sijoitusyritystä perustaa. Pajunen muistuttaa, että osa asuntosijoittajista on sitä mieltä, ettei sijoitusyritystä kannata perustaa isommankaan volyymin kohdalla. ”Jos varat ovat omissa nimissä, voi olla kannattavaa tehdä myös sijoitukset omissa nimissä.”

Millaisena sijoittajana Pajunen itseään pitää?

Pajunen on nimenomaan asuntosijoittaja. Hän omistaa hyvin vähän osakkeita, eikä oikeastaan halua ottaa kuin rajatusti kantaa muihin sijoitusmuotoihin: ”Asuntosijoittaminen on osaltaan helpompaa kuin osakesijoittaminen. Mutta se mihin vertaa on ikään kuin toinen kysymys. Indeksirahastoja voi ostaa kuka vain, mutta jos haluaa biittaa indeksiä, niin se vaatii ihan eri tason osaamista.” 

Mitkä syyt puolsivat Pajusen päätöstä alkaa asuntosijoittajaksi?

Asuntosijoittamisessa on Pajusen mukaan useita hyviä puolia. Yksi näistä on velkavivun yhteensopivuus. Osakesijoittajakin voi käyttää velkavipua, mutta riskitaso on erilainen. Myös riski siitä, että tulisi tehneeksi radikaalin huonoja sijoituksia on asuntosijoittamisessa osakesijoittamista pienempi. Asuntojen kolmas hyvä puoli liittyy pitkiin vuokrasuhteisiin. Pajusen selittää asiaa näin: ”Jos asuntojen hinnat jostain syystä romahtaisivat ja menettäisivät väliaikaisesti 50 prosenttia arvostaan, ei vuokrataso välttämättä muutu.” 

Mitä hyötyä Pajunen kokee saavansa siitä, että ostaa yhdeltä toimijalta isompia määriä asuntoja?

Ensiasunnon ostajan on hyvä käydä huolella läpi kaikki uuteen asuntoon liittyvä tieto. Kokeneella toimijalla toiminta tehostuu, kun ala tunnetaan paremmin. Iso ostaja hyötyy myös skaalaeduista. Toisin kuin osakemarkkinoilla, voi isompi peluri hyötyä nippualennuksista. Kun puhutaan vakiintuneista kumppanuussuhteista ja ostetaan kymmeniä asuntoja kerralla, ei joka asuntoa tarvitse käydä tiheällä kammalla lävitse. 

Pajunen myös muistuttaa, että toisin kuin osakesijoittaja, voi asuntosijoittaja hyödyntää ”sisäpiirin tietoa”. Pajunen tarkentaa: ”Toisia ei saa käyttää hyväksi, mutta voi olla esimerkiksi niin, että jollain taloyhtiöllä on huono maine ja sen takia asunnon saa hyvään hintaan. Sisäpiiriläinen tietää kuitenkin tietää, että ne ovat hyviä asuntoja.”

Miten aloittelevan asuntosijoittajan tulisi toimia?

Aloittelevat asuntosijoittajat ovat Pajusen mukaan polarisoituneita. Toiset miettivät liian vähän ja toiset jahkaavat liian pitkään. ”Teoriassa ensimmäinen vastaantuleva asunto voi olla se paras, käytännössä ei”, Pajunen kiteyttää. Pitkään miettiviä Pajunen muistuttaa vaihtoehtoiskustannuksesta: ”Jos käytät vuoden kohteen etsintään, niin saat ehkä €100 000 asunnon €4000 halvemmalla. Samalla menetät kuitenkin €5000 niinä tuottoina, jotka nopeammin toimien olisit itsellesi ansainnut.”

Ratkaisuna yllä mainittuun optimointiongelmaan Pajunen ehdottaa kahden aikarajan asettamista: ”Lupaat ettet osta asuntoa vaikkapa ensimmäisen kuuden kuukauden aikana. Toisaalta lupaat itsellesi ostaa asunnon viimeistään 12 kuukauden sisällä.”. 

Vuokrainen on asiakas, ei vihollinen

Pajunen kertoo kumppanivalinnan ja kumppanuuden merkityksestä ja korostaa yhteistyön merkitystä: ”Ensiasunnon ostajalle mahdollisimman alhaisen korkomarginaalin saavuttaminen voi olla tärkeää, minulle ei niinkään.” 

Pajunen muistuttaa, että hyvää yhteistyötä ei voi rakentaa omaan napaan tuijottamisen pohjalta. ”Taloudellisissa kumppanuussuhteissa pitää muistaa myös se toinen osapuoli ja varmistaa, että se toinenkin saa mitä tarvitsee. Jos kumppanilla on pakkomyyntipaikka ja huomaa, että hinnasta olisi vielä puristettavissa lisää irti niin siinä voi sillä hetkellä säästää muutaman euron. Mutta jos toinen tuntee, että hänen ahdinkoaan on käytetty hyväksy, niin se voi olla viimeinen diili minkä kumppani haluaa kanssasi tehdä.”. Pajunen näkee myös vuokralaiset asiakkaina ja kumppaneina, eikä vihollisina, joilla on potentiaali tuhota vuokrattu omaisuus. ”Suomalainen vuokranantajuus on tässä suhteessa ottanut aimo harppauksen eteenpäin.”

Kyse ei ole pelkästään siitä, että on kivaa olla kiva. Vuokralaisten reilu kohtelu on myös hyvää riskinhallintaa. "Paljon puhutaan yhtiölainan riskeistä, mutta aivan liian vähän niistä vuokranantajan todellisista riskeistä. Niitä ovat tyhjät kuukaudet ja se, että asunto tulee vuokralaiselta takaisin huonossa kunnossa. Kummatkin riskit vähenevät merkittävästi silloin kun yhteistyö vuokralaisen kanssa toimii hyvin.” 

- Haastattelu: Henri Blomster, SalkunRakentaja

Tämä artikkeli on osa SalkunRakentajan ja Lehdon yhteistyönä toteuttamaa artikkelisarjaa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille ja olemassa oleville asuntosijoittajille, jossa selvitämme asuntosijoittamisen tämän hetken trendejä, sijoittajien tunnelmia, sekä tärkeimpiä asuntosijoittamisen pullonkauloja, jotka estävät sijoittajia etenemässä sijoittamisessa.

Heikki Pajunen on osa Lehdon Sisäpiiriä. Lehdon Sisäpiiri on Lehdon kumppaneiden sähköpostilista, johon liittymällä voi saada tietoja uusista kohteista viikkoa paria ennen julkista ennakkomarkkinoinnin aloitusta. Liity Lehdon sisäpiiriin tästä.