Sijoitusasuntona kolmio: Etuna vuokralaisen pysyvyys ja vakaa vuokratulo!

04.11.2019 Sijoitusasunto, Uudiskohteet, Hajauttaminen, Kolmiot Henri Blomster, SalkunRakentaja.fi

Yleensä asuntosijoittajaa kehotetaan ostamaan yksiö tai kaksio, mutta mitä jos ostaisikin sijoituskolmion?

Yleensä sanotaan, että sijoitusasunnossa pienempi on parempi. Useampikin asuntosijoittaja on huomannut, että pienistä vuokra-asunnoista on tarjontaa, isommista vähemmän. Siltikään kaikki asuntosijoittajat eivät uskalla tai eivät halua lähteä vuokraamaan kolmiota. 

”En ihannoi niin isoja asuntoja” , nainen 40-59 vuotta. 

Samoin löytyy akateemisia opinnäytetöitä, joiden mukaan yksiöt ja kaksiot ovat kolmioita kannattavampia sijoituskohteita. 

Näiden opinnäytetöiden ja monen astetta vakavammankin akateemisen tutkimuksen ongelmana on, että ne perustuvat vaikkapa vuokraovi.com-palvelusta saataviin vuokrapyyntöihin. Tämä tieto kun on saatavilla. Tulokset eivät perustu siihen, mitä vuokranantajat todellisuudessa saivat. 

Todelliseen vuokratuottoon vaikuttaa vaihtuvuus. Kun vuokralainen lähtee, pitää tilalle etsiä toinen. Jos uuden vuokralaisen hankkii palveluna, tulee siitä kuluja. Jos vuokralaisen hankkii itse, menee siihen aikaa. Kummassakin tapauksessa riskinä ovat tyhjät kuukaudet ja asunnon kuluminen edestakaisen muuton seurauksena.  

”Yksiöissä vaihtuvuus on hurjaa”, mies 25-39 vuotta.

Pysyvyys on kolmioissa parempaa

Suomen tilastokeskus, eivätkä Suomen vuokranantajatkaan kerää statistiikkaa vuokralaisten vaihtuvuudesta. Näin ollen SalkunRakentaja kysyi yli 100 asunnon kokoluokassa toimivan asuntosijoittaja Heikki Pajusen kokemuksista vaihtuvuuden ja vuokra-asunnon huonelukumäärän välisestä yhteydestä. Pajusella on paljon kokemusta myös vuokrakolmioista.

Pajunen kertoo, että tiivistettynä vuokralaisten pysyvyys on kolmioissa paljon parempaa pienempiin asuntoihin verrattuna. 

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että huonelukumäärän vertailulaskelmiin, jotka eivät huomioi erilaista vaihtuvuutta, kannattaa suhtautua varauksella. 

Vaikka asuttua kuukautta kohti laskettu vuokratuotto olisi pienissä asunnoissa yleisesti ottaen parempi, ei se, asumattomat kuukaudet huomioiden ottaen, sitä välttämättä ole: tyhjän kuukauden kustannusten takaisin kurominen korkeamman vuokran kautta vaatii jo paljon aikaa. 

Hyvää vuokratuotto, mutta erilainen kohde

Heikki Pajusen mukaan oikealla hinnalla ostettujen kolmioiden vuokratuotto on ihan yhtä hyvä kuin kaksioidenkin. 

Kohteena kolmio on kuitenkin hiukan erilainen. Vuokralaisten löytäminen kolmioon voi olla vähän hitaampaa tai riskisempää. Pajusen kokemuksen mukaan uusissa kohteissa kolmiot saa kuitenkin kaksioita nopeammin vuokrattua. Tarjontaa kun on niin paljon vähemmän. 

Pajusen mukaan kolmioissa remonttikulujen jakautuminen pitkällä tähtäimellä on se suurin riski: taloyhtiön remontit jyvitetään neliöiden mukaan ja kolmioissa neliöitä on enemmän. Se on myös yksi syy sille, miksi osa asuntosijoittajista sulkee kolmiot asuntoportfolionsa ulkopuolelle heti kättelyssä.

”Kolmiot kyllä houkuttelee. Perhe asuu vuosia, helposti 5-6-vuotta. Houkuttelis ajatus. Ei ole uskaltanut lähteä mukaan”, mies 25-39 vuotta.

Vaikka kolmion neliöhinta on tyypillisesti pienempää asuntoa alempi, pelottaa korkeampi kokonaishinta osaa sijoittajista. 

”Kokonaishinta ja korkeampi vastike, sekä remonttien hinnat saavat kolmion tuntumaan isommalta riskiltä. Vuokraakin on saatava enemmän”, mies 40-59 vuotta.

Mikäli kolmiossa pitää kahta vuokralaista voi vaatimatonkin asunnon kunto riittää. Kahdelle vuokralaiselle muutto yksin pienempään vuokra-asuntoon on aito vaihtoehto, joten kilpailutilanne on vuokranantajan kannalta erilainen perhekolmioihin verrattuna. Kolmion etuna tässä tilanteessa on, että yksi vuokra jakautuu kahden vuokralaisen välille. 

Useampi vuokralainen teettää lisää työtä, mutta asetelma voi myös helpottaa vuokranantajan arkea. 

”Minulla on pitkään ollut kolmiossa kaksi vuokralaista. Kun toisen elämä vie eteenpäin, haluaa toinen tilalle itselleen mieluisan kämppiksen. Käytännössä jäljelle jäänyt on valmiiksi etsinyt minulle uuden vuokralaisen pois muuttaneen tilalle. Ilmiö on toistunut useita kertoja putkeen, eikä tyhjiä kuukausia ole ollut”, mies 40-59 vuotta. 

Jos vuokralaiseksi haluaa perheen, tulee asunnon olla hyvässä kunnossa. Lapsiperheen laadullinen vaatimustaso on kuitenkin korkeampi kuin opiskelijan. Silläkin on merkitystä ovatko päiväkodit ja koulut helposti saavutettavissa. 

Toisaalta pieni kaksio ei perheen vaatimuksia täytä. Perheasunnossa kilpailu on siis vuokranantajan kannalta vähäisempää. Kolmion omakustanteinen remontti voi myös olla suhteessa kaksioon edullisempaa, koska kallein osa, eli remontti keittiön ja kylpyhuoneen osalta, kustantaa saman verran kuin kaksiossakin.

Tämä artikkeli on osa SalkunRakentajan ja Lehdon yhteistyönä toteuttamaa artikkelisarjaa asuntosijoittamisesta kiinnostuneille ja olemassa oleville asuntosijoittajille, jossa selvitämme asuntosijoittamisen tämän hetken trendejä, sijoittajien tunnelmia, sekä tärkeimpiä asuntosijoittamisen pullonkauloja, jotka estävät sijoittajia etenemässä sijoittamisessa. Lehdon Sisäpiiri on Lehdon kumppaneiden sähköpostilista, johon liittymällä voi saada tietoja uusista kohteista viikkoa paria ennen julkista ennakkomarkkinoinnin aloitusta. 



Etsi sopivia sijoituskolmioita tästä.